15억 주담대 풀고·규제 지역 추가 해제…거래절벽 해소엔 '역부족'

[이미지출처=연합뉴스]

11차 비상경제정책민생회의

청약당첨자, 기존주택 처분기한 6개월→2년

무주택자, LTV 50% 허용..15억 초과도 주담대 허용

[아시아경제 김민영 기자, 김동표 기자] 정부가 27일 발표한 ‘부동산 규제 정상화 방안’은 멸종 수준인 주택 시장의 거래 정상화와 실수요자 보호에 방점이 찍혀 있다. 금리 인상으로 인한 주택 거래 급감, 강원도 레고랜드발(發) 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화와 자금 경색 등 부동산 시장 리스크가 커지자 규제를 풀어 시장 연착륙을 유도하기 위한 조치로 풀이된다. 전문가들은 이번 조치가 실수요자의 자금난과 세 부담을 낮추는 데는 긍정적이지만 금리 인상, 경기 침체 우려가 지속되는 한 현재의 거래절벽을 해소하기는 쉽지 않을 것이라고 봤다.

우선 무주택자와 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 50%로 완화되고, 투기지역과 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출(주담대)이 허용된다.

LTV 규제도 기존엔 집값과 규제지역 종류에 따라 적용 기준이 달랐지만, 내년부터는 집값과 무관하게 50%로 단일 적용한다. 예컨대 투기과열지구에서 집값 9억원 이하분에는 LTV 40%를, 9억원 초과분에는 LTV 20%를 차등 적용했다. 다만 다주택자에 대해선 규제 조치를 그대로 유지한다. 투기 세력 유입을 막고 집값을 자극하지 않기 위한 조치로 풀이된다.

전국에서 미분양이 속출하는 등 침체 상태인 분양시장을 되살리기 위한 방안도 내놨다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)가 기존 분양가 9억원 이하 주택에 대해서만 제공했던 중도금 대출 보증을 12억원 이하 주택까지 확대하기로 했다. 중도금 대출이 안 돼서 입주를 포기하는 사례를 막기 위해서다. 또 1주택자가 기존 주택 처분을 조건으로 청약에 당첨될 때 처분기한도 6개월에서 2년으로 연장된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산 시장이 위축되며 아파트 청약 시장도 빠르게 냉각되자 분양가 9억원 초과(분양가) 중도금 집단대출 불가 규제를 12억원 초과로 완화(HUG 중도금 대출 보증 확대)한 것으로 판단된다"며 "청약수요자의 대출 여력을 시장에 맞게 현실화했다"고 분석했다.

아울러 정부는 11월 중 주거정책심의위원회를 개최하고 규제지역 추가해제도 검토하기로 했다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이 지정돼 있다.

전문가들은 이번 대책이 부동산 시장의 과도한 폭락을 방지하는 조치라는 점에서 긍정적으로 평가했으나 거래가 활발해지기는 어려울 것이라고 봤다. 금리가 지속적으로 오르는 이상, 이자 부담이 커 매수세가 살아나기 어렵다는 이유에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이전 정부에서 제시된, 근거도 뚜렷지 않던 고가주택 기준이 폐기된 것"이라며 "고가주택의 거래를 억누른 채, 중저가 주택의 거래만을 촉진하겠다는 것은 현실성이 떨어지는데, 이번 조치를 통해 주택 금액대에 무관하게 거래를 위축시키는 요인이 완화된다"고 평가했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "취득세 중과, 양도소득세 중과 등의 세금 규제가 유지되는 한 거래가 살아나기는 어려울 것"이라며 "대출한도가 늘어나도 금리인상기에 비싼 이자를 감당하면서까지 내 집 마련에 나서는 수요는 많지 않을 것"이라고 말했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr