[10문10답]나도 상생임대인 혜택 받을 수 있나…전세 끼고 사면 'NO'

상생임대주택 양도소득세 특례 10문10답

[아시아경제 세종=권해영 기자] 2024년 말까지 전월세값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 공시가격 9억원이 넘어도 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 기존에 세입자가 들어 있는 집을 전세를 끼고 산 집주인은 기존 세입자와 전세 계약 만료 후 임대료를 5% 이내로 올려도 상생 임대인 자격을 주지 않는다. 반면 주택 매수와 동시에 새로운 세입자에게 전세를 준 집주인은 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 기획재정부은 헷갈리기 쉬운 내용을 중심으로 '상생임대주택 양도소득세 특례 10문10답' 자료를 발표했다. 다음은 주요 내용.

－상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년＋장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가?

△아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것이다.

－상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야 하는데, 이 때 직전 임대차계약이 무엇인가?

△직전 임대차계약이란 거주자 A가 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 체결한 계약을 의미한다. 즉 A가 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B와 임차인 C 사이에 체결된 계약을 A가 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.

－직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나?

△아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.

－직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나?

△그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.

－상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나?

△2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.

－계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나?

△가능하다.

－등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나?

△가능하다.

－임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나?

△추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

－직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나?

△해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다.

－상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나?

△민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다.

세종=권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr