[전문가 전망]"서울 집값, 어깨까지 왔다…추가 규제, 부동산 자극"(종합)

'고삐풀린 서울 집값, 내년에도 오를까?

전문가 대부분 상승장 예측…"오름폭은 제한적"

정부, 분양가상한제 대상 추가지정·보유세 강화 카드

"정부 규제가 집값 부채질…추가 대책 공급 부족 악화시킬 것"

[아시아경제 건설부동산부] '꼭지냐 대세상승이냐'

고삐풀린 집값에 서민들의 불안감이 커지고 있다. 강남권 집값이 심리적 마지노선이었던 3.3㎡당 1억원을 뛰어넘으며 비강남권으로 확산되고 있다. 여기에 수도권 전역으로 집값이 도미노식 상승세를 보이면서 과열 양상으로 치닫는 분위기다. 민간택지 분양가상한제 시행 등 정부의 전례없는 고강도 대책에도 불구하고 시장이 거침없이 역주행하면서 '집값'의 적정성을 둘러싼 논란도 가중되고 있다. 일각에서는 서울 아파트 값이 '장기 상승곡선'에 들어섰다며 매수 심리를 자극하고 있는 반면 집값이 고점을 찍었다며 "내려갈 일만 남았다"는 주장도 만만치 않다.

아시아경제가 16일 부동산 전문가 8명을 대상으로 심층 인터뷰한 결과 최근 단기 급등에도 불구하고 당분간 서울 집값은 추가 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 압도적이었다. 전문가들은 한목소리로 집값 급등의 원인으로 정부의 고강도 규제를 들었다. 공급 우려가 '매물 잠김' 현상을 불러와 아파트 값을 부추기고 있다는 것이다.

◇집값 추가 상승하겠지만 폭은 제한적= 전문가들은 시중에 부동자금이 넘치지만 마땅한 투자처가 없다 보니 당분간 부동산 시장으로의 쏠림 현상이 계속될 것으로 전망했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "그동안 서울은 물량 부족, 집값 상승 기대감이라는 상승압력 요인과 대출규제 등 하방압력 요인이 혼재된 시장이었다"며 "정부의 수요억제 정책에는 한계가 있다"고 진단했다. 그러면서 "종합부동산세 강화에 따른 조세부담보다 집값 상승에 따른 차익이 큰데다 양도소득세 부담 때문에 팔수도 없는 상황"이라며 "큰 폭은 아니지만 집값 추가 상승 여력이 있다"고 분석했다.

다른 전문가들도 비슷한 견해를 보였다. 지난 6년간 아파트값 상승세가 지속된 탓에 올해와 같은 집값 급등은 없겠지만 상승세는 유지할 것이라는 전망이 우세했다. 함영진 직방 데이터랩장은 "현재 서울 집값은 어깨 이상은 왔다"면서 "그동안 강남지역이 상승세를 이끌었지만 내년에는 비강남과 경기 주요지역이 집값 상승의 중심이 될것"이라고 말했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "현재 장세는 거래량 감소 속에 가격이 오른 대세상승기여서 총선전까지는 흐름이 이어질 것"이라며 "다만 장기적으로 가격조정이 불가피하다"고 말했다.

다만 일부 전문가들은 하락 전망을 내놓기도 했다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 "최근 집값 상승은 매물 감소로 인해 결과"라며 "이는 집값이 고점이라는 것을 의미한다"며 내년 서울 집값이 하락세를 점쳤다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수도 "거시적인 인구 감소와 경제침체, 공급량 등을 감안하면 전반적인 하락안정이 전망된다"고 말했다.

◇정부 추가규제는 오히려 집값만 자극할 것= 최근 서울 집값을 띄운 핵심 요인은 고강도 규제에 따른 공급 부족 우려 때문이라는데 이견이 없는 만큼 정부의 추가 규제는 오히려 시장을 더 자극할 것이라는 우려도 제기됐다.

이때문에 현 상황에서 정부가 취해야 할 액션은 규제가 아닌 안정적 공급 확대라고 전문가들은 입을 모았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 쓸수 있는 규제가 대부분 나온 상황인데도 집값은 계속 오르고 있다"면서 "재건축 규제를 비롯한 모든 부동산 규제를 풀어야 집값은 안정될 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "'넘사벽'이 돼버린 정부의 청약규제 때문에 30대의 젊은층이 시장으로 몰려들며 집값 상승을 부추기고 있다"며 "서울 자투리땅 3만2000가구, 신혼희망타운 15만 가구 등 수도권 30만 가구 대책을 빨리 공급해야 한다"고 주장했다. 그는 또 "정부가 준비한 정책을 속도감 있게 진행해 '기다리면 집을 싸게 살 수 있다'는 믿음을 줘야 한다"고 덧붙였다.

보유세를 강화하되 거래세 부담은 줄여야한다는 목소리도 나왔다. 거래세를 낮출 경우 투기에 따른 시세차익을 용인해주는 결과를 낳을 우려가 있지만 긍정적 효과가 훨신 더 크다는 이유에서다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "보유세 부담 이상으로 가격이 오르고 있고, 양도세까지 감안할 때 더 보유하는 편이 낫다고 보는 다주택자가 많은 상황"이라며 "한시적으로라도 양도세를 완화해 이들의 퇴로를 열어줘야 한다"고 조언했다. 이들 다주택자들이 주택을 처분하면 시장에 매물이 증가하는 효과가 생겨 집값 급등세를 진정시킬 수 있다는 것이다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr