부동산 거래절벽이 내는 '침체 경고음'…"추가규제 준비할 때 아니다"(종합)

[아시아경제 김유리 기자] "정부는 서울 등 일부지역 가격 상승을 근거로 민간택지 분양가상한제 도입과 같은 추가 부동산 규제를 준비 중이나 거래 없는 가격 상승은 제대로 된 시장 회복이 아니다. 직접 지표를 만들어 살펴보니 현재 주택 거래 시장은 전국적으로 침체가 심각하며 금융위기 이후 최저 수준을 나타내고 있다."

권영선 주택산업연구원 책임연구원은 10일 서울 논현동 건설회관에서 연 '주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나'에서 "전국적 거래 감소 현상을 개선하기 위해서는 일부 지역만 보고 만든 규제 확대 정책을 재검토해야 한다"며 이같이 강조했다.

주산연은 이날 세미나에서 자체 개발한 주택매매거래지수(HSTI, Housing Sales Transaction Index)를 소개했다. 권 책임연구원은 "최근 부동산 가격 안정을 위한 규제 강화 기조가 이어져 거래 절벽 우려가 커지고 있음에도 '실제 거래가 어느 수준에서 이뤄지고 있는지' 진단할 수 있는 지표가 전무한 실정이어서 진단지표를 개발했다"고 설명했다.

거래 기준값은 주택 경기 사이클을 고려해 금융위기 이후 10년(2008~2017년)간 평균값으로 정했다. 2008~2017년 평균 매매거래량은 93만3000건(상반기 45만9000건, 하반기 47만4000건), 평균 매매거래율은 6.15%(상반기 3.04%, 하반기 3.12%)로 집계됐다.

HSTI를 통한 거래수준을 진단한 결과 올 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 하회했다고 설명했다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)의 거래침체가 두드러지는 것으로 나타났다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 44개 규제지역 중 41개 지역이 HSTI가 0.7 미만인 침체(2단계) 수준이었다. 서울 서초(0.37)·강남(0.40)·노원(0.44), 성남 분당(0.27), 안양 동안(0.40), 용인 수지(0.45) 등 수도권 규제지역들은 기준거래값 대비 절반 미만의 거래를 보이고 있으나 가격은 최근 들어 상승세로 전환했다.

반면 부산 동래구(0.35)·해운대구(0.43)·수영구(0.46) 등 지방 규제지역은 거래와 가격의 동반 하락으로 시장침체가 가속화 되고 있는 실정이다. 권 책임연구원은 "전국 261개 시군구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지해 규제지역 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있다"고 지적했다.

특히 2018~2019년 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시 지역에서 증여 거래가 10년 평균 대비 3~10배 급증한 현상은 매매거래 일부가 증여거래로 전이되는 풍선효과라고 강조했다. 이들 지역에서는 대출규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거이동성이 크게 악화될 가능성이 있다는 설명이다.

주산연은 주택시장 '신진입수요'와 실수요 기반 거래 정상화를 위한 중단기 정책방향을 재설계할 필요가 있다고 주장했다. 김덕례 주산연 선임연구위원은 "100세시대 진입에 따라 주택시장 진입수요를 30~79세로 보다 넓게 잡으면 2022년부터 5년간 매년 30만명 가량 증가한다"며 "투기수요는 근절하되 1주택자, 건전한 투자수요, 주택시장 신진입수요를 포함한 광의적 개념의 실수요자를 재정의하고 정부가 힘써야 할 주거복지수요자와 구분지은 '맞춤형 정책' 재설계가 시급하다"고 강조했다.

지역 특성을 고려한 주택 규제 개선 및 정책 추진, 지속 가능한 주택 공급 환경 조성 등도 제안했다. 그는 "규제지역 LTV 상향 조정과 중도금·잔금대출 규제 완화, 지방 조정대상지역 해제 또는 대출 규제 완화 등이 필요하다"며 "특히 노후주택 50만8000가구 중 아파트가 26만5000가구로 절반을 넘는 서울은 정비사업 정상화가 반드시 이뤄져야 한다"고 강조했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr