뚜렷해진 강남 재건축 상승세…멈추나, 더 오르나(종합)

강남3구, 2주째 상승흐름 보여…거래량도 8개월만에 최대수준 기록
"갭 크고 거시경제 불안해 지난해 같은 상승 불가능"
"실거주 갈아타기 많아 연쇄적 상승세로 이어질 것"

[아시아경제 김현정 기자, 이춘희 기자] 최근 20년 이상 된 강남 재건축 아파트의 가격이 뚜렷한 상승세를 보이면서 올 하반기 서울 집값이 어떤 방향으로 전개될지에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 제한적인 강보합 흐름에 그칠 것이라는 전망이 지배적이지만, 1주택자의 갈아타기 실수요에 따른 연쇄적 상승세가 나타날 것이라는 관측도 나온다. 이들은 정부의 주요 타깃이던 투자 목적의 다주택자가 아닌 만큼 대출 기준 강화 등 기존 규제 아래에서도 움직일 수 있다는 설명이다.

2일 KB국민은행에 따르면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)의 아파트값은 지난주 각각 0.12%, 0.13%, 0.14% 상승했다. 같은 기간 서울 평균 아파트 값 상승률(0.06%)과 비교하면 두 배를 웃도는 수치다. 서초와 송파의 경우 전주(0.06%, 0.08%)에 이은 2주 연속 오름세다. 앞서 발표된 한국감정원의 조사치에서도 서울 전역의 아파트 값이 보합권에 머무른 지난주 강남과 서초구는 0.03%, 송파구는 0.02% 가격이 올랐다. 강남권에서도 특히 지은지 20년을 초과한 재건축 아파트의 강세가 두드러지는 분위기다. 강남3구가 포함된 동남권을 기준으로 20년 이상 된 아파트의 가격은 6월 초부터 3주 연속(0.01%, 0.01%, 0.07%) 상승한 데 이어 지난주 0.11%까지 오름폭이 뛰었다.

개별 매매 사례를 살펴봐도 올해 초 나타나던 약세가 멈춘데 이어 신고가 거래가 등장하고 있다. 재건축 아파트(1973년 입주)인 서초구 반포주공1단지 전용 140㎡(5층)는 지난 5월 말 45억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 강남구 압구정동 한양아파트 81동(1984년 입주) 전용 210㎡(11층)도 5월 초 40억2000만원에, 송파구 잠실동 주공아파트 5단지(1978년 입주) 전용 76㎡(9층)는 지난달 19일 19억1560만원의 신고가에 거래됐다. 잠실 주공5단지의 경우 전용 82㎡(13층)가 5월 말 20억6800만원에 매매되며 단지 거래 사상 가장 높은 값을 찍었다.

거래량 역시 회복되는 양상이다. 서울부동산광장에 따르면 강남3구의 지난 5월 한 달 매매거래 건수는 709건으로 정부의 9ㆍ13 대책이 발표된 지난해 9월 이후 8개월만에 최고 수준을 나타냈다. 9ㆍ13 발표 이전인 지난해 6월 거래건수(489건)와 비교해도 45%(220건) 늘었다.

다만 전문가들은 이 같은 강남권의 분위기가 서울 강북 및 수도권 지역으로 확산되기는 어려울 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "현재 강남 재건축 시장을 상승장이라고 보기 보다는 빠졌던 가격이 회복되는 '만회장'이라고 봐야할 것"이라면서 "전고점을 뚫는 곳이 있기는 하지만 어디까지나 예외적 사례일 뿐"이라고 진단했다. 이어 "여전히 심한 대출 규제가 시장을 옥죄고 있는데다가 거시경제도 불안하고, 전세가 비율이 낮아 갭 투자도 여의치 않다"면서 "지난해와 같이 서울에서 큰 장이 들어서기는 힘들 것"이라고 관측했다. 김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "서울 강남권의 재건축, 신축 아파트를 중심으로 일부 수요 변화의 조짐이 보이고 있으나 대출 규제, 공시가격 상승 이후 하반기 세 부담 현실화 등 상황을 고려하면 추가적 수요 유입 여력이 크지는 않을 것"이라고 설명했다.

반대로 현재 강남권에서 나타나는 가격 강세가 실수요자 중심의 '갈아타기' 수요에 따른 것이며 이 움직임이 연쇄적 상승을 가져올 것이라는 전망도 있다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 "다른집을 팔고 강남에 와서 살고 싶어하는 1주택자들의 갈아타기가 중심인 상황에서 더 좋은 동네로 이동하겠다는 의지를 대출(규제)로 막을 수는 없을 것"이라고 내다봤다. 이어 "이번 장은 투자자의 개입 요소가 크지 않으므로 9ㆍ13 대책과 같은 '다주택자 때려잡기' 방식으로는 잡을 수 없다"면서 "결국 연쇄적인 이동 수요가 있는 상황이므로, 강남의 상승세가 연쇄적 상승을 불러일으킬 것"이라고 진단했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
이춘희 수습기자 spring@asiae.co.kr