[공시價 총정리①]보유세 폭탄 논란…부동산 공시 제도가 뭐길래?

올해 표준주택 공시가격 평균 9%…역대 최고 상승률

재산세·종합부동산세 등 보유세 과세기준

[아시아경제 지연진 기자] 올해 부동산 공시가격이 급등하면서 논란이 거셉니다. 지난 달 25일 공표된 표준단독주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승하며 역대 최대 오름폭을 기록했죠. 서울의 경우 17.75% 뛰었고, 특히 용산구와 강남구는 각각 35.40%와 35.01% 오르며 주택 소유자들이 거세게 반발하고 있습니다.

부동산 공시 제도는 정부가 토지나 주택 등 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 평가한 뒤 매기는 가격입니다. 공시가격은 주택을, 공시지가는 토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격인 셈이죠.

아파트나 연립, 다세대 등 공동주택은 국토교통부가 매년 1월1일을 기준으로 ‘적정 가격’을 산정한 뒤 매년 4월 말에 가격을 공시합니다. 적정 가격은 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄진다면 형성될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이며, 매도자의 일방적인 호가나 특수 사정에 따른 이상가격 등은 제외됩니다.

단독주택은 거래가 뜸하고 건물마다 특징이 달라 공동주택처럼 가격을 산정하기 쉽지 않습니다. 이 때문에 대표성이 있는 표준 단독주택 약 22만 가구를 선정해 우선 조사합니다. 한국감정원이 지역과 각종 가격형성 요인을 분석해 건물과 토지를 합산한 가격을 국토부가 매년 1월 말 발표합니다. 이후 지방자치단체가 표준 단독주택의 공시가격을 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 매깁니다.

그동안 아파트 등 단독주택보다 시세 반영률이 낮다는 지적을 받았습니다. 실제 지난해 기준 표준주택의 경우 시세에서 공시가격을 나눈 이른바 '현실화율'이 51.8%에 그치며 토지(62.6%)와 공동주택(68.1%) 현실화율보다 훨씬 낮았습니다. 이에 정부는 올해 실거래 가격이 급등하거나 종전 공시가격과 시세와 격차가 큰 시세 15억원이 넘는 표준주택의 공시가격을 대폭 올렸습니다.

주택 공시가격은 재산세와 종합부동산세의 과세표준액을 결정하는 자료로 쓰입니다. 상속세, 증여세나 양도소득세를 낼 때도 시가를 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용합니다. 이 밖에 건강보험료 등급 산정, 무주택자 판정기준, 근로장려금 등 각종 복지혜택의 신청자격을 가리는 데도 필요합니다.

이 때문에 단독주택 공시가격이 급등하면 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 크게 오르게됩니다. 강남과 용산 등 표준주택 가격이 급등한 지역에서 반발하는 이유입니다.

토지를 대상으로 한 공시지가도 정부가 전국의 모든 땅을 조사해 가격을 발표하기가 어렵기 때문에 대표성이 있는 50만 필지를 골라 단위면적(m²)당 가격을 산정해 매년 2월에 발표합니다. 이를 표준지 공시지가라고 합니다. 시군구 지방자치단체는 이 표준지 공시지가를 바탕으로 전국 개별 토지의 공시지가를 산정해 매년 5월 말 공시합니다. 양도소득세 증여세 상속세 등 국세와 재산세 취득세 등 지방세는 물론이고 개발부담금 농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용됩니다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr