[박상언의 부동산재테크]강남권 토지임대부 주택 성공할까?

집값 하락속 월세 현상..과거처럼 고전하지는 않을 듯

박상언 유엔알컨설팅 대표

서울 강남권인 서초보금자리지구에 주변 시세의 '반의 반값' 아파트가 공급될 예정이어서 눈길을 끌고 있다. 서초구 일대 아파트 매매가(3.3㎡당 평균 2900만원선)의 20∼25% 수준인 600만∼700만원대에 토지임대부 아파트가 일반에 공급되는 것이다. 즉 토지임대부주택은 건물만 분양하는 식이라 매달 토지임대료를 내야 한다는 조건이 있지만 분양가가 통상 4분의 1 정도로 저렴하다.

분양가가 저렴한 만큼 이 아파트 청약을 준비중인 수요자들이 많다. 하지만 토지임대부 아파트는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 소유하고 일반에 건물만 분양하는 상품이다. 따라서 자금, 거주, 전매 등에 대한 구체적인 계획을 세운 뒤 청약에 나서야 한다. 일반아파트와 달리 소유권을 100% 주장할 수 없는 데다 매달 토지임대료를 내야 한다는 점도 미리 알아둬야 한다.

강남 세곡지구에 이번달(10월)과 내년초에 걸쳐 두 차례 토지임대부주택이 분양을 앞두고 있어 고객들의 문의도 많은 편이다. 우선 10월께 ' 서초 보금자리지구 A5블록에서 토지임대부 분양아파트 358가구(전용 59㎡ 108가구, 84㎡ 250가구)를 공급한다. 내년 초에는 강남 보금자리지구 A4블록에서 토지임대부 전용 74∼84㎡ 414가구를 분양할 계획이다. 정치권에서도 여전히 관심이 식지 않았기 때문에 이번에 토지임대부주택이 성공리에 분양을 끝내면 현 정권의 복지테마에 걸맞게 전면적으로 확산될 가능성도 배제할 수 없다.

사실 토지임대부주택은 2007년 군포 부곡지구에서 분양했다. 시범사업으로 389가구가 분양됐지만 20%대의 저조한 청약률을 기록해 전 물량이 일반분양으로 전환됐다. 앞서 실패한 경험이 있어서 이번에도100% 분양성공은 자신하지 못한다. 하지만 실패한 군포부곡지구의 경우 토지임대료가 월 60만원 수준으로 입지에 비해 높고 환매조건부 주택도 분양가가 주변 시세의 80%를 넘어서 인기를 끌지 못한 게 지적되고 있다. 하지만 이번에 나오는 토지 임대부 주택은 강남권 이라는 입지여건과 최근의 집값하락속의 전월세난에 비추어 볼 때 2007년 군포처럼 참담한 실패는 겪지 않을 것이다.

◆토지임대부 주택 청약자격
= 토지임대부 주택의 청약요건은 청약저축 가입자로 무주택 세대주여야한다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 서초지구의 경우 3.3㎡당 600만∼700만원대로 예상된다. 토지임대부 아파트는 40년간 안정적으로 거주할 수 있고 분양가가 주변 아파트 시세나 보금자리주택보다 낮아 초기 부담이 작다. 하지만 입주한 뒤에는 매달 50만∼60만원대 땅 임대료를 납부해야 하고 5년간 전매가 제한된다.

◆토지임대부, 단점과 보완점
= 토지임대부 주택은 우리나라 부동산 특수성상 성공할 가능성이 매우낮다. 입주자들이 금융기관 대출을 비롯한 처분 등 재산권을 온전히 행사할 수 없을 뿐더러 입주자가 나중에 토지를 불하받지 못하면 그야말로 '반쪽'짜리 아파트가 되기 때문이다.

따라서 청약대기자들은 일반아파트와 달리 매도시점에 시세차익을 기대하기 어려워 거주기간, 월세부담, 전매 후 주택계획 등 계획을 구체적으로 수립하는 게 좋다. 통상 시간이 갈수록 땅값은 오르는 반면 주택 건물 자체는 감가상각으로 가치가 떨어져 입주자는 이익을 볼 수 없기 때문이다. 거꾸로 토지 소유권을 주고 건물을 임대하는 건물 임대부 조건으로 하면 성공할 가능성이 높다.

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박상언 유엔알컨설팅 대표