초소형주택 "인기도 좋지만 투자는 꼼꼼히"

◇초미니주택 인기 식을 줄 몰라
60㎡이하 소형아파트를 비롯해 오피스텔, 도심형 생활주택, 원룸 등 초미니 주택의 인기가 나날이 높아지고 있다. 60㎡이하 소형 아파트의 경우 서울 수도권 지역에서 매매· 전셋값 상승률이 꾸준한 상승률을 보이고 있다. 집값이 하락세를 면치 못하고 있으나 올해 경기도권 소형 아파트는 집값이 하락한 달이 없었다는 게 이를 증명한다. 수도권 소형아파트 전셋값도 중대형과 비교해 매월 더 높은 상승률을 보였다. 경기권 소형아파트는 지난달 전셋값 상승률이 다른 평형대를 제치고 1%대로 상승했다.

투자자 역시 소형주택에 눈길을 돌리고 있다. 모든 가구가 전용면적 59㎡로 구성된 양산 반도 유보라 3차의 경우 계약자 중 절반이상이 외지인 부산에서 온 이들이었으며 이들중 상당수가 임대 사업 등 투자를 염두에 두고 왔다고 회사 관계자는 말했다.

오피스텔과 도시형 생활주택의 인기도 가파른 상승세를 보인다. 올 상반기 청약경쟁률이 높았던 오피스텔은 기본적으로 수십대 1의 경쟁률을 기록했다. 이중 서울 행당동 서울숲 더샵은 평균 90대 1의 청약경쟁률을 보였다. 이외에 판교 KCC웰츠타워가 동별로 50~60대 1, 서초동 강남역아이파크2차가 56.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

몸값도 꾸준히 오르고 있다. 올해 전국 오피스텔 매매변동률은 지난해 보다 상승세가 더 커졌다. 올 상반기 매매변동률은 서울이 1.6% 경기 1.94% 인천 1.28%가 상승하며 수도권이 모두 상승세를 기록했다.

도심형 생활주택도 다를 바 없다. 최근 분양을 시작한 도심형 생활주택 '한라비발디스튜디오193'에는 지난 광복절 연휴 사흘동안 약 9000명의 인파가 견본주택에 몰려왔다. 임대수익을 노리는 40~60대 중장년층 투자자들뿐 아니라 전셋집을 구하지 못한 신혼부부들이 실거주 및 투자 목적으로 방문하는 사례도 눈에 띄었다. 16일 거주자 우선 분양을 실시한 결과 최고 경쟁률은 44대1, 평균 경쟁률은 20대 1에 달했다.

건설업자들도 이같은 수요의 움직임에 빠르게 대응하고 있다. 도심형 생활주택, 오피스텔에 차별화된 구조 설계 등으로 수요자들의 눈길 잡기에 나선 것이다. 도심형 생활주택과 주거용 오피스텔을 한 지역안에 함께 건설하고 구조도 다변화해 같은 평수라도 타입은 10~20가지로 다양화했다.

한편 단순한 넓이 자체가 부의 상징이 되었던 시기는 지난 것으로 보인다. 실속파 독신 가구가 늘면서 도시형생활주택, 오피스텔 등에서도 고급화가 진행되며 많은 인기를 끌고 있다. 지난 4월 공개청약방식으로 분양한 청담동 '신원아침도시 마인'은 도시형생활주택에서 보기 힘든 '테라스'가 제공됐다. 결과는 대성공이었다. 이곳은 평균 청약경쟁률 10.5대1을 기록하며 분양 마감됐다. SK D&D가 공급한 ‘용산 큐브(QV)’도 기존 오피스텔 보다 약 1m 더 높은 천정고와 고급스러운 내부 설계로 계약률 100%를 달성했다.

◇투자유의점은? '집주인에 좋은 건 세입자에게도 좋아'
부동산114 리서치센터의 오피스텔 담당 이미윤 과장은 초미니 주택에 투자할 경우 경매나 급매물등 매입자금을 최소화하고 수익률을 극대화할 수 있는 방안을 고민해야한다고 말한다. 매입가격이 상승함에 따라 투자금 대비 수익률이 상대적으로 떨어지고 있다는 것이다. 또 계산상 수익률이 아무리 좋더라도 공실이 있다면 그 수익률은 아무 쓸모 없는 숫자에 불과하다. 안정적인 임대수익을 위해서는 공실기간을 최소화할 수 있는, 즉 공실이 발생했을 때 빠른 시일 내 해소될 수 있는 지역인지를 확인해야 한다.

또 역세권 등 수요층이 두터운 물건을 공략해야한다. 아파트 단지 내에 들어선 초미니주택은 단지 내 상권이나 커뮤니티시설 등을 이용할 수 있기 때문에 선호도가 높다. 오피스텔 등 초미니 주택은 아파트와 달리 전용률이 낮은 경우가 많다. 3.3㎡당 분양가를 따져보고 관심선상의 다른 매물들과 분별력 있는 비교를 해야 한다.

임대인들에게도 관리비는 따로, 저렴할수록 좋다. 관리비는 월 임대료에 포함된 경우와 별도로 받는 경우가 있다. 전자의 경우 관리비가 상승하면 월 임대료에서 관리비가 차지하는 비중이 커져 임대료를 높여 받게 되고 이는 임대수요와 수익률 하락에 영향을 준다. 반면 후자의 경우는 전자보다 관리비 상승에 대한 체감도가 낮다. 임차인들은 대개 임대료 자체에 포커스를 맞춰 임대료의 크기를 판단하기 때문에 임대료가 상승하지 않는 한 관리비가 약간 상승하더라도 감내하는 경우가 많다.

사업자 등록과 부가가치세 등 관련 세금 납부 등에 대한 부분도 따져 봐야 한다. 또한 안정적인 수익을 위해서는 공실을 최소화하는 것이 중요하므로 공실, 임차인 관리에 대한 부분의 계획 및 방안도 꼼꼼히 따져 보아야 한다.

박충훈 기자 parkjovi@