[전문가기고]상가 간접투자, 소액 투자자 '희망의 새바람'

선종필 상가뉴스레이다 대표

상가투자시장은 지금까지 직접투자 방식이 성행했다. 직접투자를 통해 임차인을 구하고 임대료수입과 시세상승수입이라는 두 마리 토끼를 추구하는 방식이었던 셈이다.

하지만 직접투자방식에 임했던 투자자들이 투자하는 상품시장은 과연 적절한 개발과정을 통해 투자시장에 나온 것일까?

많은 개발업체들이 공급하는 상가들은 대부분 분양형 상품이 주를 이뤘지만 이면을 들여다보면 대부분 프로젝트 파이낸싱(PF)을 활용해 시공사의 지급보증을 통해 금융권으로부터 사업비를 조달하는 방식으로 이뤄졌다. 사업비 조달 과정에서 금융비용이 과도해진다면 최종 투자자인 개인투자자가 만나게 되는 분양가격 원가는 눈덩이처럼 불어날 수 밖에 없다.

실제 250억원에서 300억원에 이르는 상업용부동산 분양개발사업의 경우 변수가 있기는 하지만 약 150억원 정도의 자본만으로 토지매입 준공과 함께 임대사업을 할 수 있는 현장이 많다.

하지만 개미투자자들의 경우 적게는 1억원에서 많아도 10억원미만대의 자금으로 이런 사업을 추진할 수 없다보니 개발업체들이 만들어 놓은 분양상품에 투자할 수 밖에 없었던 것이다. 분양상품 중 과도한 마케팅 비용 등이 개인투자자에게 전가된 경우도 많았다.

그러나 금융감독원이 PF대출 리스크 관리 모범규준을 다음달 시행하면 상가투자 환경에도 커다란 변화가 생길 전망이다. PF대출 리스크 관리 모범규준은 50억원 이상의 PF에 외부전문가의 자문을 도입하고 자기자본 20%이상을 조달하는 사업현장에만 PF대출을 가능케 한다는 것을 핵심으로 하고 있다. 상가투자 시장에도 리츠나 펀드를 활용한 간접투자가 성행할 가능성이 높아졌다.

상가 개발에 투자되는 리츠나 부동산펀드가 활성화된다면 이는 공급을 촉진시키는 촉매제 역할을 할 수 있어 상업용 부동산 경기에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 또 리츠는 상가 투자의 최대 단점인 환금성 부분에서 상당한 메리트를 갖고 있다. 상가 전부 구입할 필요없이 개인별 유동자금 범위 내에서 리츠 발행 주식을 구입해 자산의 일부를 소유할 수 있어 손해를 볼 경우 바로 매도 가능하기 때문이다.

하지만 리츠나 부동산펀드 상품을 통한 상가 투자에 성공하기 위해서는 개발의 대상인 사업물건의 경쟁력을 꼼꼼히 검증하고 사업성격에 대한 이해의 폭을 넓혀 우량 리츠를 선별하는 투자자 본연의 자세를 게을리 해서는 안된다.

선종필 대표