재건축·재개발 고수의 부동산 공략 비법은

장인석 소장 "서울 정비사업구역 길게보고 투자"
재건축 투자메리트 유효..무상지분율 파악해야

장인석 착한부동산투자연구소장

[아시아경제 오진희 기자]"아파트 갈아타기로 시세차익을 노릴 수 있는 시기는 지났다. 아파트외에 다른 상품들에 눈을 돌려야 할 때다. 강남 등 도심 한복판 노른자위 땅에서 새아파트가 들어설 곳은 대부분 정비사업지다. 낡고 오래된 건물이 언젠가 새아파트로 변하는 과정에서 가격이 오를 수 있는 여지는 충분하다"

부동산 불황기 속 재건축재개발 시장도 거래가 잠잠하다. 시공사 선정, 안전진단 통과 등 단계가 상승되더라도 잠깐 거래가 반짝할 뿐 전반적으로 시장이 침체돼 예전만큼은 아니고 가격도 올 초에 비해 많이 떨어져 있는 상태다. 물론 지난해 가격이 크게 오른 탓도 있다.

하지만 지난 28일 만난 재건축ㆍ재개발 전문가로 알려진 장인석 착한부동산투자연구소장은 이처럼 정비사업에 속한 물건들의 가치는 유효하며 이를 공략하기 위해 공부를 해야 한다고 강조한다.

장 소장은 "한때 부동산이 재테크 투자의 전부인 것처럼 보였던 것이 이제는 굳이 부동산만 고집할 필요가 없는 때가 왔지만 부동산투자는 여전히 재테크에서 중요하고 단기 시세차익이 아닌 장기투자의 관점을 가지고 상품별 전략을 짜야할 것"이라고 말했다. 그리고 그는 많은 부동산 상품 중 관심을 가져야 할 곳이 서울시내 조합설립 전인 정비사업 구역이라고 한다.

재건축 재개발 사업은 통상 기본계획에서 입주까지 7~10년이 걸린다. 이때 각 단계를 거치면서 지분가격이 상승하는데 기본계획수립에서 정비구역 지정 때 오르고 그 다음 조합설립이 되면 다시 한번 오르게 된다고 한다. 조합설립 이후 사업시행인가가 나면 가격이 다시 한번 오르는데 그 오름폭은 이전 단계보단 크지 않다. 낡은 아파트나 단독빌라, 다가구 건물 등이 짧지 않은 기간에 걸쳐 새 아파트로의 윤곽을 드러내면서 그 내용이 시세에 반영되는 것이다.

장 소장은 "정비구역에 속해있지 않은 이미 지어진 아파트들은 건물 스스로 가치를 올릴 수 없다"면서 "지하철이나 상권 등에 변화가 있어야 한다"고 정비사업 투자와의 차이점을 설명했다.

그럼 재건축 재개발 투자를 접근할 때 유념해야 할 점은 무엇인지가 궁금했다. 우선 강동구 고덕주공, 둔촌주공 등 무상지분율이 한동안 이슈가 됐었는데 이에 대한 설명을 요청했다.

그는 "무상지분율은 용적률, 일반분양가, 공사비가 있으면 계산이 나오는데 확정이 되기까지 시공사와 조합이 협의를 하기 때문에 투자할 때 예측한 잠정 무상지분율과는 조금씩 다를 수 있다"면서 "그래도 추가부담금이 얼마인지 알기 위해서는 반드시 잠정무상지분율을 뽑아놔야 한다"고 말했다.

무상지분율이란 재건축 후 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 대지지분으로 나눈 값이다. 무상지분율을 산정하는 계산은 총 분양수입에서 공사비를 빼서 나오는 개발이익을 분양가로 나누면 전체 무상지분 면적이 되는데, 이를 대지면적으로 나누어 퍼센트로 나타내면 된다.

이렇게 무상지분율과 추가부담금, 감정평가금액, 적정가격을 미리 파악하고 투자에 접근해야 한다는 것이다. 예를 들어 대지지분 10평짜리가 5억원 수준인데 추가부담금을 5억원을 내야하는 경우와 똑같은 10평을 6억원 주고 샀지만 추가부담금이 2억원일 때는 후자가 더 팔기에도 좋고, 가치가 있는 물건인 것이다.

더불어 사업진행사항을 체크해야 한다. 당장은 순조롭게 사업이 진행되는 것 처럼 보이지만 소송 등 다른 변수가 생길 수 있는 걸 감안해야 한다. 사업기간이 늘어나면 비용이 커지고 이익은 줄어들기 때문에 주의해야 하는 점이다. 장 소장은 "중개업소 말만 들으면 안 되고 현장을 그래서 꼭 살펴야 한다"라면서 "영세세입자 상인들이 많은 곳은 반대로 사업이 지연될 가능성이 많아 투자에는 적합하지 않다"고 지적했다.

장 소장은 재건축 아파트가 아닌 단독빌라나 다세대 다가구 건물에 대한 투자 시 주목해야할 점도 소개했다.

그는 "단독빌라의 재건축이나 재개발 물건을 볼 때는 평당가가 1500만~2000만원 수준으로 저렴할 수 있어도 전세금이 낮으면 초기투자비용이 커질 수 있으니 주의해야 한다"면서 "이와 함께 대지에 도로가 끼어있으면 감정평가금액이 내려가는데 도로는 대지의 3분의 1또는 5분의 1 수준의 값밖에는 쳐주지 않기 때문"이라고 전했다.

다세대의 경우도 전세금이 높은 게 좋다고 한다. 더불어 전환다세대일 경우 다세대로 변경된 시점에 따라 재개발 재건축 시 분양자격을 받을 수 있는 여부가 결정된다. 전환다세대란 건축물 준공 후 다가구였던 것을 구분등기가 되는 집합건물인 다세대로 변경한 것을 의미한다.

장 소장은 "2003년 12월 30일 이전에 전환다세대로 변경했다면 면적이 60㎡ 이하인 경우라도 소형평형 조합원 분양권을 받을 수 있지만 그 이후라면 분양자격을 받지 못한다"고 말했다.

이어 그는 "재개발 구역에 속해있는 분양권이 1개인 다가구인 경우 주거이전비를 염두에 두고 투자비용을 산출해야 한다"면서 "예전에는 조합의 전체 경비로 지급돼 소유주 명수로 똑같이 나눠 부담했지만 현재는 정비사업 조합 정관에 소유주가 가진 건물의 감정평가액에서 빼도록 돼있기 때문"이라고 언급했다.

세입자 주거이전비는 4인 가족 기준 1500만원인데 예를 들어 8가구의 다가구 주택을 소유한 자라면 정비사업 과정에서 1억2000만원상당의 주거이전비를 내야한다. 가구수가 많을 수록 감정평가액에서 차감되는 부분이 커지는 셈이다.　

오진희 기자 valere@