강남 중층 재건축 시대 '활짝'

[아시아경제 이은정 기자] 강남권에 중층아파트 재건축 시대가 열렸다. 잠실주공 5단지와 은마아파트가 정밀 안전진단을 통과한데 이어 잠실 우성아파트 1~3차도 정밀 안전진단이 필요하다는 판정을 받은 것이다.

◇우성1~3차 정밀 안전진단 눈 앞..압구정도 관심

29일 송파구에 따르면 잠실7동의 우성아파트 1~3차 단지에 대해 지난 28일 정밀 안전진단이 필요하다는 판정이 내려졌다. 송파구청은 앞으로 2개월 내 정밀안전진단 용역업체를 선정, 이르면 올해 말 중 정밀안전진단을 마칠 방침이다.

잠실 본동에 있는 우성아파트 4차의 재건축 추진도 속도를 낼 전망이다. 현재 이 단지는 현지조사 단계에 있다.

송파구청은 이미 우성아파트 1~4차 단지의 정밀안전진단을 위해 5억8000만원(우성아파트 1~4차)의 예산을 책정해 둔 상태다. 1981년 12월 입주한 우성아파트 1~3차는 총 1842가구로 구성됐다. 우성아파트 4차는 1983년 9월에 입주했으며 555가구로 이뤄졌다. 특히 이 아파트는 재건축 판정을 받은 잠실주공 5단지와 제2롯데월드 인근에 있는 곳이라 주목받고 있다. 우성아파트 1~3차 현재 시세는 105㎡(32평) 8억5000만~9억5000만원선이며 142㎡(43평) 11억6000만~12억8000만원선이다.

이외에도 현재 서울 강남권에서 재건축을 추진 중인 중층 아파트 단지는 강남구 압구정현대, 서초구 한신아파트(2ㆍ3ㆍ4ㆍ5ㆍ6ㆍ7차), 송파구 미성 등 60여곳에 달한다.

이 중 가장 관심을 끄는 곳은 23개 단지, 1만여가구의 중층 아파트가 있는 압구정동이다. 이 지역은 2005년 2월 압구정동과 청담동 일대 8개 단지를 최고 60층 높이의 초고층 재건축사업을 추진하다 실패한 바 있으나 서울시의 '한강 르네상스 프로젝트' 발표 후 재차 관심을 받고 있다. 압구정동의 대표적인 중층 재건축 추진 단지는 압구정 한양7차와 현대사원아파트 등이다.

하지만 서울시가 수변지역 아파트 재건축 대상지구에 대해 개발이익이 예상된다는 이유로 토지소유 면적의 25%를 공공에 기부채납토록 한 점이 사업추진에 걸림돌이 되고 있다.

권순형 J&K부동산연구소 대표는 "서울시가 제시한 '기부채납 비율 25%'에 대해 주민 들이 반대 입장을 표명하고 있다"며 "이 비율이 어떻게 조정해 줄 것인지가 재건축의 분수령이 될 것"으로 내다봤다.

잠실주공 5단지 인근의 미성아파트와 장미1차 아파트, 진주 아파트 등도 관심을 끈다. 미성아파트와 장미1차, 진주 아파트 등의 가구수는 각각 1230가구, 2100가구, 1507가구이다. 1984년 완공된 풍납동의 우성아파트(495가구)도 재건축을 추진하는 중층단지다. 특히 송파구 지역은 123층 높이의 제2롯데월드 건축안 통과의 수혜를 받고 있는 곳인 만큼 이들 지역 재건축 단지도 사업 추진도 속도가 날 것이란 분석이 나오고 있다.

조민이 스피드뱅크 팀장은 "송파구 지역의 중층 재건축 단지는 제2롯데월드와 잠실주공 5단지의 안전진단 통과 등의 호재로 관심받고 있다"며 "최근 잇따르는 호재로 호가가 오르고 있는 만큼 재건축 추진도 탄력이 붙을 수 있다"고 예상했다.

서초구에선 잠원동 한신2~7차, 우성 1~2차 , 신동아 1~2차, (구)삼호 1~3차 등이 대표적인 중층 재건축 단지다.

◇ 잠실 외에는 수익성이 낮아

안전진단을 통과한 잠실주공 5단지의 호가가 뛰었지만 아직 강남권 일대 중층 재건축 아파트로까지 영향을 확대하진 못하고 있다. 재건축 시장이 침체국면에 있는 데다 이미 현 시세에 재건축 관련 기대 수익이 반영됐다는 판단 때문이다. 특히 잠실5단지를 제외한 나머지 중층 재건축 아파트의 사업성이 떨어져 큰 기대감을 주지 못하고 있다.

권 대표는 "중층단지들이 같은 조건이 아니라 일률적으로 사업성을 판단하긴 힘들지만 잠실주공5단지 만큼의 수익성이 기대되는 재건축 단지가 없는 편"이라고 말했다.

양해근 우리투자증권 애널리스트도 "잠실주공 5단지는 기존 용적률이 낮은 반면 대지 지분이 커 수익성이 높은 편"이라며 "현 시세로 사더라도 수익이 날 수 있다"고 분석했다. 그는 "다른 강남권 재건축 단지의 수익성은 높지 않은 편으로 당장 구입하기에는 위험 부담이 많다"고 덧붙였다.

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이은정 기자 mybang21@