은마아파트 34평 지금 산다면?

[아시아경제 이은정 기자] 서울 대치동 은마아파트가 5일 강남구청으로부터 안전진단심의를 최종 통과했지만 재건축을 추진하더라도 사업성은 높지 않은 것으로 나타났다.

J&K부동산투자연구소와 DS포럼종합건축사사무소 등에 은마아파트 투자수익률 컨설팅을 의뢰한 결과 현재 평균 매매가격과 재건축 사업을 통해 예상되는 권리가액은 큰 차이가 없는 것으로 분석됐다. 이는 은마아파트 현 가격에 이미 재건축 사업을 통해 예상되는 개발이익 상당부분이 반영됐다는 의미이다.

우선 J&K부동산투자연구소의 시뮬레이션에 따르면 일반재건축 하에서 총 5679가구를 건립 가능한 것으로 나타났다. 일반 분양 가구는 총 220가구였다. 조합원에게 배정될 수 있는 평형은 112㎡(34평) 2674가구, 142㎡(43평) 1000가구, 172㎡(52평) 750가구로 계산됐다. 이는 은마아파트의 기준 용적률 210%, 허용용적률 230%, 법정 상한 용적률 300%를 기준으로 추정한 것이다. 또 허용용적률과 법정상한 용적률의 차이의 50%는 소형(임대)주택을 건립하는 것으로 전제했다.

일반 재건축 방식시 추가 부담금의 경우 만약 조합원이 142㎡ 아파트를 선택한다면 102㎡ 보유한 조합원은 5억8655만원을, 112㎡ 보유한 조합원은 4억3055만원정도가 필요한 것으로 추정됐다. 112㎡를 보유한 조합원이 172㎡ 아파트를 배정 받을 경우에는 9억8055만원의 추가로 부담해야 한다.

이같이 예상되는 추가 부담금과 주변 아파트 시세를 기준으로 투자가치를 판단해보면 12억500만원을 주고 112㎡를 매입한 조합원이 향후 142㎡를 받는다면 추가부담금 4억3055만원을 내고 시세 18억5000만원정도의 아파트(현재 인근 아파트 시세)를 받기 때문에 2억1445만원의 수익을 얻을 수 있게 된다. 하지만 12억500만원을 주고 112㎡를 매입한 조합원이 82㎡(25평)를 받는다면 재건축 이후 오히려 155만원정도의 손해가 날 수 있는 것으로 나타났다. 단 이는 재건축초과이익환수 금액을 고려하지 않고 시뮬레이션을 했기 때문에 실제 투자수익률은 더 낮게 나올 수도 있다.

DS포럼종합건축사사무소의 시뮬레이션에서도 수익성이 높지 않을 것으로 도출됐다. 은마아파트 용적률과 기부채납비율을 각각 300%, 5%로 가정하고 소형평수 의무비율을 적용한 결과 일반재건축 하에서 총 5889가구를 건립 가능한 것으로 분석됐다. 이 중 일반 분양 가구는 410가구(82㎡ 240가구, 112㎡ 170가구)였다. 일반분양가를 현재 강남권 시세인 3.3㎡당 3300만원을 기준으로 한다면 82㎡와 112㎡의 일반분양 수입은 각각 1980억원, 1963억원으로 총 3943억원이었다. 여기에 3.3㎡당 평균 공사비는 500만원을 기준으로 공사비를 계산한다면 지상층 연면적(68만118㎡) 총 공사비는 1조305억원 정도다. 공사비가 분양수입보다 6362억원 더 많은 셈으로, 이는 조합원 부담금으로 되돌아온다.

전문가들은 이에 따라 현 시점에서 단기 시세 차익을 노린 신규 매입은 자제하는 것이 좋다고 조언했다.

권순형 J&K부동산투자연구소 대표는 "현재 강남 지역 중대형 아파트가 약세를 보이고 있어 분양 수익을 기대하긴 어렵다"며 "은마아파트가 강남 최대 요충지에 위치해 랜드마크가 될 수 있다는 점에서 중장기 관점에서 접근하는 것이 좋다"고 강조했다.

김연화 국민은행 금융상담센터 팀장도 "강남 토지에 대한 희소성 등으로 재건축 아파트 가격이 많이 뛴 상태"라며 "투자목적의 수요자에게 재건축 통과가 큰 호재는 아닌 만큼 중장기적 시각에서 접근하는 것이 좋다"고 권고했다.

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이은정 기자 mybang21@asiae.co.kr