대안상품으로서 리츠, 현 주소는?

글로벌 금융위기로 안전 자산에 의존하던 투자자들이 위험 자산으로 시각을 점차 옮기면서 리츠 시장에 대한 관심도 높아지고 있다.

금융 시장의 붕괴는 레버리지를 통해 투자가 이뤄지는 리츠 시장에 자본 조달의 어려움을 가져왔고 경기 둔화로 인한 공실률 증가, 임대 수익률 하락 등으로 그 동안 리츠 시장은 급격히 위축돼 왔다.

하지만 글로벌 경기 부양과 양적 완화 정책, 공격적 금리 인하 등으로 풍부한 유동성이 시장에 공급되면서 지난 3월 초 이후 금융주 급등과 함께 리츠도 동반 상승세를 보이고 있는 것. 미국 영국 호주의 비중이 50%를 넘는 글로벌 리츠는 현재 저점 대비 44% 상승했다.

그렇다면 현 시점에서 대안 상품으로서 부각되는 리츠 시장의 반등 실마리는 무엇일까. 또한 리츠 시장이 안고 있는 리스크는 어떤 것들이 있는지 점검해 보자. 이에 덧붙여 리츠 시장의 향후 전망은 어떨까.

20일 삼성증권에 따르면 당분간 리츠 시장은 증시 변동과 함께 좋은 흐름을 보일 것으로 예상된다.

박지인ㆍ이유나 삼성증권 애널리스트는 "글로벌 경기 부양을 위한 각국의 공격적인 금리 인하로 국채 금리가 하락해 리츠 배당수익률과 장기 국채 금리와의 스프레드가 큰 폭으로 벌어졌다"며 "이는 장기적인 관점에서 국채에 투자하기보다는 상대적으로 수익률이 높은 리츠 시장에 대한 투자 매력을 증가시켰다"고 설명했다.

또한 리츠가 주식으로 구성돼 있다는 특성상 글로벌 증시 회복으로 부동산 시장보다 빠르게 회복할 수 있단 점에서 리츠 시장에 대한 기대를 낳고 있다는 평가다. 시중에 늘어난 통화량 증가가 이자 비용 감소로 이어져 리츠 수요를 증가시키는 등 개선된 금융 시장 여건으로 리츠 시장의 추가적인 하락은 제한적일 것이란 판단도 덧붙였다.

하지만 이러한 긍정적 신호에도 불구하고 리츠 시장의 위축을 지속시키는 요인들도 존재한다.

박 애널리스트는 "부동산 가격 하락으로 인한 자산가치 하락은 배당수익률과 자산가치 상승분으로 이뤄진 리츠 상품의 기대 수익률을 하락시키고 있다"며 "지난해 중소형 리스 기업들이 파산하는 등 위험 증가로 미래의 불확실한 배당수익률도 투자 매력을 하락시키는 요인"이라고 분석했다.

이어 "부동산 시장이 반등하기 위해선 실물 경제 회복이 전제돼야 하는데 민간 소비가 나아지지 않는 등 연내 경기 회복을 쉽지 않을 것"이라며 "소매 업체들이 줄지어 파산하면서 실업률 증가와 오피스 및 주택 공실률 증가를 낳고 있다"고 지적했다. 또한 리츠 시장이 선진 주식과 높은 상관관계를 유지하고 있고 지난해 말 이후 0.9를 넘나드는 밀접한 관계를 보이고 있어 대안 투자로서 매력이 훼손됐다는 평가다.

즉, 해외 글로벌 리츠지수의 고점 대비 저점 하락률은 75%에 달하고 자산가치 대비 디스카운트돼 거래되고 있다는 측면에서 현재 리츠의 밸류에이션은 매력적인 수준에 와 있으나 여전히 부정적 요인이 상존하는 만큼 리츠지수의 상승세가 지속되지는 않을 것이란 전망이다. 다만 장기적 관점에서는 경기가 회복될 경우 위험 대비 기대수익률이 높을 수 있다는 점에서 관심을 지속적으로 가져볼 만하다는 판단이다.

그렇다면 아직 시장에 남아있는 투자자들과 새로운 기회를 노리는 투자자들의 바람직한 투자 전략은 무엇일까.

삼성증권에 따르면 기존 투자자로 전체 포트폴리오 내에서 리츠의 비중이 크게 높지 않다면, 최근 글로벌 증시 반등 모멘텀에 편승하면서 기존의 손실을 일부 회복하는 전략이 바람직할 것으로 보인다.

현 시기에 부동산 투자에 관심이 있는 역발상 투자자라면 일반인들로부터 외면 받고 있는 리츠 시장에 대해 관심이 높을 것으로 판단된다. 하지만 현재 경기 회복의 징후가 뚜렷이 보이지 않은 상황에서 신규 투자는 경기 회복의 신호를 확인한 후 실행에 나서는 것이 바람직해 보인다.

투자 실행 시에는 기간 분산 차원에서 비중을 서서히 확대하는 것이 바람직해 보인다. 투자 대상은 단순히 시장 규모대로 분산투자를 하는 패시브 전략보다는 홍콩과 싱가포르를 중심으로 한 아시아 시장과, 하락폭이 가장 심해 반등 탄력이 높을 것으로 예상되는 오피스 시장을 중심으로 투자하는 것이 바람직할 것이란 조언이다.

김혜원 기자 kimhye@asiae.co.kr