공공임대 거주 중 분양권 취득해도 계약해지 못한다

공공 임대 거주 중 분양권 취득했더라도
"규칙 시행 전 입주자에게는 계약 해지 못 해"

공공 임대주택에 거주 중이던 임차인이 분양권을 일시적으로 취득했더라도, '분양권 보유를 주택 소유와 동일하게 본다'는 내용의 개정 주택공급 규칙 시행 이전 입주자라면 임대차 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다.

연합뉴스

대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 지난 9월 11일 한국토지주택공사(LH)가 임차인 A 씨를 상대로 낸 건물인도 청구 소송 상고심(2024다284418)에서 LH 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 창원지법으로 돌려보냈다.

[사실관계]

A 씨는 2006년부터 LH가 공급한 국민임대주택에 입주해 2년 단위로 계약을 갱신해 왔다. 계약서에는 "임대차 기간 중 다른 주택을 소유하게 되면 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있다"는 조항이 포함돼 있었다. 그런데 A 씨는 임대 기간 중인 2021년 4~5월경 아파트 분양권을 취득했다가 같은 해 6월 제3자에게 매도했다. LH는 2021년 10월 A 씨에게 "주택 보유 내역상 입주 자격 부적격자로 확인됐다"며 소명을 요구한 뒤 퇴거를 통보했다.

[쟁점]

2018년 12월 개정된 주택공급에 관한 규칙 제53조의 적용 범위가 쟁점이 됐다. 해당 규정에는 '분양권 등을 소유한 경우 주택을 소유한 것으로 본다'는 내용이 신설됐고, 분양권 보유자를 무주택자에서 제외하는 내용이 담겼다. 다만 부칙에는 "이 규칙은 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 경우부터 적용한다"는 경과규정을 뒀다.

[하급심 판단]

1심은 A 씨의 손을 들어줬다. 1심 재판부는 "임차인이 분양권을 취득했다가 곧바로 처분한 경우, 이를 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없다"고 판단했다. 공공주택 특별법 시행령이 임대기간 중 주택을 소유하게 된 경우에도 6개월 이내 처분하면 예외로 인정하는 점을 근거로 들었다.

그러나 항소심은 "공공 임대주택의 임차인은 임대차 기간 중에도 무주택 요건을 유지해야 하며, 분양권을 취득한 시점에 이미 무주택자 자격을 잃는다"며 LH의 청구를 인용했다. 항소심 재판부는 개정 규칙 시행 이전에 임대계약을 체결했더라도, 그 이후 분양권을 취득했다면 개정 규칙이 적용된다고 판단했다.

[대법원 판단]

대법원은 항소심 판단을 뒤집었다. 대법원은 해당 규칙이 개정 이전에 공급된 임대주택에 이미 입주한 세입자에게는 소급 적용될 수 없다고 판단했다. 재판부는 "경과규정의 '입주자 모집 승인을 신청하는 경우'는 분양권을 취득한 임차인이 아니라, 공공 임대주택 사업주체가 입주자 모집 승인을 신청하는 시점을 뜻한다"며 "이를 분양권 취득 시점으로 해석하면 규칙 체계상 모순이 생긴다"고 지적했다. 이어 "이 사건 임대주택은 2006년 입주자 모집 승인을 받은 것으로, 개정 규칙 시행 이전의 승인에 따른 것"이라며 "따라서 피고가 2021년에 분양권을 취득했더라도, 개정 규칙을 근거로 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다"고 밝혔다.

안재명 법률신문 기자

※이 기사는 법률신문에서 제공받은 콘텐츠로 작성되었습니다.