住公租房期间取得预售权也不得解除合同

Published 13 Oct.2025 15:06(KST)

Updated 13 Oct.2025 16:45(KST)

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即便在公共租赁居住期间取得预售权
“规章实施前入住者不得被解除合同”

最高法院作出判决指出，即使居住在公共租赁住房中的承租人一度取得了商品房预售权益，只要其是在“将预售权益持有视同为住房所有”这一内容的住宅供应规则修正案施行之前入住房屋的情形下，住房提供主体也不得以此为由解除租赁合同或拒绝续约。

韩联社

最高法院民事第3部（主审法官 Lee Heung-gu）于去年9月11日，在韩国土地住宅公社（LH）针对承租人A某提起的建筑物交付请求诉讼上诉审（2024다284418）中，撤销了此前判决LH胜诉的二审判决，将案件发回昌原地方法院重审。

[事实关系]

A某自2006年起入住由LH供应的国民租赁住房，并以2年为单位持续续签合同。合同中包含一项条款，即“在租赁期间如承租人取得其他住房所有权，出租人可以解除或终止合同，或拒绝续约”。然而，A某在租赁期间的2021年4至5月间取得了一处公寓的商品房预售权益，并于同年6月将该预售权益转售给第三人。LH于2021年10月以“根据住房持有记录确认你不符合入住资格”为由，要求其作出说明，随后通知其搬离。

[争点]

争点在于2018年12月修订的《住宅供应相关规则》第53条的适用范围。该条新设了“如持有商品房预售权益等，则视为拥有住房”的内容，并规定将预售权益持有人排除在无房户之外。但其附则中设有一项过渡性规定，即“本规则自施行后，自申请入住者招募批准之情形起适用”。

[下级法院判断]

一审支持了A某的主张。一审合议庭认为，“承租人取得预售权益后即刻处置的情形下，不得以此为由解除租赁合同”。其依据是《公共住宅特别法施行令》规定，即便承租人在租赁期间取得住房所有权，如在6个月内处置，也可作为例外予以承认。

但二审则认为，“公共租赁住房承租人在租赁期间也必须维持无房户资格，在取得预售权益之时即已丧失无房户资格”，因而采纳了LH的请求。二审合议庭判断称，即便在修订规则施行前签订了租赁合同，只要在此之后取得预售权益，修订后的规则即应适用。

[最高法院判断]

最高法院推翻了二审的判断。最高法院认为，该规则不得溯及适用于修订前已供应的租赁住房中既有的承租人。合议庭指出，“过渡性规定中所称的‘申请入住者招募批准之情形’，是指公共租赁住房事业主体申请入住者招募批准的时间点，而非指取得预售权益的承租人”，并指出，“若将其解释为预售权益取得时点，则在规则体系上会产生矛盾”。合议庭进一步表示，“本案租赁住房于2006年获得入住者招募批准，系根据修订规则施行前的批准而供应的住房”，因此，“即便被告于2021年取得预售权益，也不得以修订规则为依据解除合同或拒绝续约”。