[100세 시대 재테크]채권·주식 비중 늘리고 부동산은 관망하라

채권 거품 꺼지고 코스피 저평가
집값은 아직 30~40% 과대평가

[아시아경제 ] 채권과 주식시장에서는 거품이 상당 부분 해소되고 있다. 그러나 주택시장의 거품이 이제 해소 단계 초기에 있는 것으로 보인다.

2008년 글로벌 경제위기와 2020년 코로나19 위기를 극복하는 과정에서 한국은행은 금리를 대폭 내리고 통화공급을 크게 늘렸다. 이에 따라 우선 채권시장에서 거품이 발생했다. 한국 10년 만기 국고채 수익률도 2020년 3월에는 1.26%로 사상 최저치를 기록했다. 지난 21년(2000~21년) 10년 국채수익률은 평균 3.9%로 명목 GDP 성장률 5.7%보다 낮았다. 필자가 추정해보면 현재 한국의 잠재 명목성장률은 3% 정도이다. 그런데 지난 10월에 이 수익률이 4.63%까지 급등했다가 11월 들어서서는 3.49%로 떨어졌다. 국채수익률이 적정 수준으로 가는 과정이다.

주식시장에서도 거품이 해소되고 있다. 코스피와 상관관계가 가장 높은 경제변수는 일평균 수출금액이다. 2005년 이후 통계로 분석해보면 두 변수 사이의 상관계수가 0.86으로 매우 높게 나타났다. 지난해 4월에는 코스피가 일평균 수출금액을 41%나 과대평가했었다. 그러나 3300을 넘어섰던 코스피가 최근에는 2155까지 하락하면서 저평가 영역에 들어섰다. 지난 9월 기준으로 보면 코스피가 일평균 수출금액을 22%나 과소평가하고 있다. 유동성을 고려해도 코스피는 적정 수준 이하로 떨어졌다.

광의통화(M2)가 유동성을 나타내는 대표적 지표 가운데 하나이다. 2005년 1월에서 2022년 6월까지 코스피 시가총액이 M2에서 차지하는 비중이 평균 58%였다. 지난해 6월에는 이 비중이 68%까지 올라갔다. 그러나 올해 9월은 46%이다. 과거 평균치보다 22% 낮은 셈이다.

KB국민은행이 발표하는 월간주택가격 동향에 따르면 전 도시 아파트 가격이 2009년 3월을 저점으로 2002년 6월까지 75% 상승했다. 그러나 2022년 6월을 정점으로 대구에서 시작된 아파트 가격 하락세는 서울 강남까지 확산하고 있다. 문제는 하락 기간과 하락 폭에 있을 것이다. 주택가격 거품 정도를 판단하는 지표가 소비자물가, 소득, 월세 지수 등이다. 2009년 3월부터 2022년 6월까지 전 도시 주택가격이 60%, 아파트 가격은 75% 상승했다. 같은 기간 소비자물가가 29% 상승한 것을 고려하면 집값이 물가보다 너무 빠른 속도로 상승했다는 것을 알 수 있다.

다음으로 집값의 과대평가 여부를 판단하는 지표가 ‘PIR’(Price to Income Ratio = 주택가격/가구소득)이다. 2021년 말 전국 PIR은 7.6이었다. 2008년에서 2021년 평균인 5.5보다 39.3% 높았다. 특히 서울의 경우는 그 정도가 심하다. 2021년 서울 중간소득 가구의 경우 PIR이 19.0이었다. 2022년 6월 서울 PIR이 17.7로 낮아졌지만, 아직도 2008~2021년 평균인 12.0보다 46.3%나 높은 상태이다.

마지막으로 주택가격 거품 여부를 판단하는 지표가 월세보다 주택가격이 얼마나 상승했는가를 나타내는 ‘PRR’(Price to Rent Ratio = 주택가격/주택임차료)이다. 2022년 6월 전국 PRR이 131로 1986~2021년 장기평균(=100)을 31%나 넘어섰다. 특히 아파트 가격은 장기 평균보다 59%나 과대평가되었다.

소비자물가, 소득, 주택 임차료 등으로 평가해보면 집값이 30~40% 정도 과대평가 된 셈이다. 그 정도는 주택가격이 내려갈 수 있다는 이야기이다. 이러한 자산 가격 추이는 우리 가계의 자산 배분에 중요한 함의를 주고 있다. 우선 거품이 해소된 채권과 주식 비중을 늘려야 한다. 부동산 비중 확대는 서두를 필요가 없을 것이다.

김영익 서강대 경제대학원 겸임교수