[클릭 e종목]"KB스타리츠, 연 7%대 배당수익률 안정적으로 지급할 것"

한국투자증권 보고서

[아시아경제 이민지 기자] 한국투자증권은 5일 KB스타리츠에 대해 연 7%대 이상의 배당수익률을 안정적으로 지급할 수 있는 포트폴리오를 구축했다고 평가했다.

KB스타리츠는 오는 10월 상장을 앞둔 순수 오피스 리츠다. 모든 자산의 소재지는 해외이며 KB금융 그룹에서 처음 선보이는 것이다. 원화 환산 총 9451억원 규모 자산을 실물이 아닌 자리츠 지분증권과 사모부동산펀드 수익증권으로 편입 중이다. 지분율은 각각 100%, 89.4%이다.

IPO 자산은 총 두 가지다. 첫 번째는 벨기에 브뤼셀에 CBD 소재에 노스갤럭시타워다. 임차 가능한 모든 면적을 벨기에 건물관리청에서 마스터리스(2031년 만기)하고 있는데 전대 계약을 통해 벨기에 연방정부의 재무부가 실사용 중이다. 두 번째 자산은 영국 런던에 있는 프라임급 오피스다. 삼성전자 유럽 총괄 법인이 해당 오피스를 마스터리스(2039년 만기) 해 사용하고 있다. 연간 임대료는 각각 407억원, 51억원이다.

이 리츠의 가장 큰 투자 포인트는 안정적으로 임대료를 수취할 수 있다는 점이다. 마스터리스하고 있는 임차인들의 S&P500 기준 신용등급은 벨기에 재무부(AA), 삼성전자(AA-)이기 때문이다. 벨기에 노스갤럭시타워의 경우 재무부 부담으로 680억원을 투입, 리모델링을 진행할 예정으로 향후 오피스 가치 추가 상승을 기대할 수 있다.

임대료가 물가 지수에 연동해 상승한다는 점도 긍정적이다. 노스갤럭시타워의 임대료는 벨기에 소비자물가지수인 건강지수의 연간상승률에 따라 인상 폭이 결정된다. 삼성전자 유럽 오피스의 임대료도 영국 소매물가지수에 연동돼있다. 강경태 한국투자증권 연구원은 “올해 8월 기준 벨기에 건강지수는 지난해 12월 대비 7% 상승했고, 올해 7월 기준 영국 소매물가지수는 지난해 12월 대비 8% 상승했다”고 말했다.

금리 상승으로 이자 비용이 증가할 우려가 작아 연 7%대 배당수익률을 안정적으로 지급할 수 있다는 점도 긍정적이다. 자리츠가 100% 지분을 가진 현지 SPC는 현지 은행에서 LTV 58.5%로 대출을 받아 노스갤럭시타워를 사들였는데, 이자율은 고정금리 연 1.2%에 EURIBOR(3개월)이 변동조건으로 붙어있다. 그러나 변동조건에 대해 75%를 스와프를 통해 헤지하고 있어 변동금리가 200bp(1bp=0.01%p) 상승한다 해도 실제 이자율엔 50bp만 가산된다.

강 연구원은 “리츠의 조달 금리 상승 우려가 커진 지금 IPO 시점에 제시한 배당수익률을 안정적으로 달성할 수 있다는 점은 가장 큰 투자 포인트”라고 말했다.

이민지 기자 ming@asiae.co.kr