"규제가 전세 씨말린다"…봄 이사철 전세난 가중 우려

작년 10월 이후 전세 매물 소폭 증가세에도
전월세금지법·임대차3법·공공재개발 등 규제로
전세 공급감소·수요증가…"전세값 상승" 전망

국토교통부와 서울시, 용산구는 지난 5일 '서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생 사업' 추진계획을 발표했다. 사진은 이날 서울 용산구 동자동 후암특별계획구역 1구역 1획지 일대 모습. <사진=연합뉴스>

설 연휴가 끝나고 봄 이사철이 본격화하면서 임대차 시장에 다시 먹구름이 드리워지는 모습이다. 최근 전세 매물이 소폭 늘고 전세수급지수도 균형을 찾아가는 모양새지만, 정부의 각종 규제가 풍선효과를 불러일으키며 시장 불안을 부추기고 있다는 평가다.

15일 부동산빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 서울의 아파트 전세 물량은 전날 기준 2만1274건으로 집계됐다. 새 임대차법 시행 이후 9~10월 1만건 미만으로 쪼그라들었던 것과 비교하면 크게 회복된 수준이다.

매물증가에 따라 극심했던 수급불안도 다소간 진정되는 모습이다. KB주간주택시장 동향에 따르면 지난 1일 기준 전국 전세수급지수는 169.2를 기록했다. 100을 넘는 경우 전세 수요가 공급보다 많다는 의미인데, 지난해 10월 26일 192.8을 기록하며 정점을 찍은 후 소폭 하락세를 이어오고 있다.

그럼에도 임대차 시장의 안정이라고 보기는 어렵다는 평가가 지배적이다. 공급자 우위의 시장의 구조는 여전히 변동이 없다. 무엇보다도 ‘전월세금지법’, ‘임대차3법’, 2·4 공급대책 등 정부의 연이은 부동산 정책이 임대 매물 감소의 요인으로 작용하고 있기 때문이다.

당장 오는 19일부터 입주자모집승인을 신청하는 수도권 분양가상한제 적용 지역 아파트에는 최대 5년의 실거주 의무 기간이 부여된다. 대량의 전월세 공급이 사실상 중단된 것으로, 시장에서는 ‘전월세 금지법’으로 평가하며 공급 부족을 우려하고 있다.

정부의 2·4 공급대책은 전세수요를 확대시킬 것으로 예상된다. 정부는 전국 200만호 규모의 ‘공급폭탄’을 공언하면서 시세보다 저렴한 분양주택을 대거 공급하겠다고 강조했다. 동시에 청약제도를 개편해 공공분양에서 일반공급 물량을 전체의 15%에서 30%로 높였다. 일반공급분에도 추첨제(30%)를 도입해 청약기회도 확대했다. ‘영끌’ ‘패닉바잉’을 진정시키겠다는 취지지만, 청약대기 수요에 따른 전월세 수요 증가 우려도 만만치 않다.

7·10부동산대책의 후속 조치인 임대차보호법(계약갱신청구권, 전월세상한제)은 전셋값을 올리는 한편 반전세를 늘리고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 새 임대차법 시행 이후 6개월 간 ‘반전세’라 부르는 월세 낀 거래는 2만4909건으로 집계됐다. 전체 임대차 거래의 32.9%를 차지했는데, 새 임대차법 시행 직전 6개월(작년 2∼7월)간 28.2%였던 것과 비교하면 4.7%포인트 증가한 것이다. 전세를 구하지 못하거나 오른 전세값을 대지 못하는 임차인들이 반전세 계약을 맺는 사례가 늘어난 것으로 보인다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "올해 전셋값이 꺾이는 변곡점은 없을 것으로 보인다"며 "당분간 임대차 시장의 상승세에 무게가 실린다"고 말했다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) 역시 "임대차2법과 2·4대책 등의 영향이 이사철과 겹치면서 전세시장은 신고가 행진을 이어갈 것으로 보인다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr