"이상거래 꼼짝마"…총선 끝, 집값 잡기 속도낸다

부동산불법행위대응반 조사 박차
강남권 '이상거래' 다수 시장혼란
이달 중 1차 조사결과 발표 예정
집값담합, 탈세, 업다운계약 등

[아시아경제 문제원 기자, 이춘희 기자] 제21대 국회의원 선거가 끝나면서 정부의 부동산 불법행위 조사도 강화될 것이란 분석이 나온다. 최근 서울 주요 아파트 단지를 중심으로 시세보다 수억원 높거나 낮은 '이상거래'가 이어진만큼 탈세나 업ㆍ다운계약 등이 집중 조사대상에 오를 전망이다. 이와 함께 시세교란 목적의 주민 '집값담합' 행위에 대한 조사도 본격화할 것으로 보인다. 시장은 정부의 칼끝이 어디로 향할지 촉각을 곤두세우는 분위기다.

16일 국토교통부 등에 따르면 지난 2월 발족한 부동산시장불법행위대응반(이하 대응반)은 이달 중 1차 조사결과를 발표할 예정이다. 국토부 관계자는 "이달 안에 조사결과를 발표하기 위해 대응반이 노력하고 있다"며 "발표되는 내용의 범위와 수준은 아직 검토 중"이라고 말했다.

업계에선 전날 치뤄진 총선이 여당의 승리로 돌아간 만큼 집값을 잡기 위한 정부의 대응이 속도를 낼 것이라고 보고 있다. 실제 대응반은 총선 이슈로 시끄러운 와중에도 조용히 언론과 제보를 통해 접수한 불법 의심 사례들을 집중 조사해온 것으로 알려졌다. 앞서 박선호 국토부 1차관은 지난달 한 라디오에 출연해 "집값담합 제보가 쇄도하고 있다"며 "이미 160건 이상을 입건했다"고 말했다.

국토부는 집값담합 외에 최근 시장 혼선의 배경이 된 강남권 이상거래도 집중적으로 들여다볼 예정이다. 실제 서울 송파구 잠실동 리센츠의 경우 불과 한달여 사이 84㎡(이하 전용면적)의 실거래가가 최저 16억원에서 최고 22억원으로 널뛰면서 논란이 일었다.

아시아경제 취재 결과 리센츠 최저가 거래는 부모와 자녀 사이의 증여성 특수거래, 최고가 거래는 법인과 해당 법인임원 사이의 매매로, 모두 일반거래는 아닌 것으로 나타났다. 특히 이 아파트 로열동 호가(21억원)보다도 높은 22억원에 신고된 거래는 기존 소유자 2명이 등기임원으로 재직 중인 법인에 매각한 것으로 확인됐다. 해당 법인은 소유자 중 1명이 사내이사, 나머지 1명이 감사로 등재돼 있다.

이 같은 법인 거래는 부동산 관련 세금을 줄일 목적으로 종종 사용되는 것으로 알려졌다. 매도인 입장에서는 법인을 통해 세금을 아낄 수 있고, 법인도 취득가액을 높여 추후 양도세를 줄일 수 있기 때문이다. 양도세와 취득세, 법인세와 같은 세금을 제대로 납부하고 절차상에 하자가 없으면 불법도 아니다.

하지만 경우에 따라 위법적인 요소가 있을 수도 있다. 잠실동 D공인 대표는 "역세권에 남향이어서 가장 좋은 물건으로 꼽히는 곳도 현재 호가가 21억원 수준"이라며 해당 건이 정상거래는 아니라고 설명했다. 국토부 관계자는 "이 건은 신고된 자금조달계획서와 거래 완료 여부 등을 종합적으로 살펴볼 예정"이라며 "저희가 정한 불법 기준에 들어간다면 별도 조사가 진행된다"고 말했다.

서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트 단지 전경.

이 사례 외에도 국토부는 서울과 수도권 주요 지역에서 불법행위가 의심되는 거래가 진행될 경우 철저히 조사하겠다는 방침이다. 최근 정부정책과 공시가격 급등에 따라 다주택자들의 보유세 및 양도세 부담이 크게 늘어난 상황이어서 업ㆍ다운계약이 늘어날 수 있다는 판단도 작용했다.

특히 1세대1주택으로 양도세 비과세 혜택을 받는 매도인일 경우 추후 양도세를 줄이려는 매수인의 요청에 의해 실거래가보다 높은 가격으로 업계약을 체결할 가능성도 있다. 이는 다수의 매도ㆍ매수인에게 잘못된 시세 정보를 제공하는 것이기 때문에 부동산 교란행위로 분류된다.

최근에는 세금 부담을 줄이기 위해 자녀에게 사실상 증여 목적의 양도를 하는 경우도 많은 것으로 알려졌다. 지난달 6일 16억원 실거래된 리센츠 건도 부모와 자녀사이의 특수거래인 것으로 전해졌다. 이 역시 절세를 위해 자주 사용되는 방법이지만 거래가격에 따라 탈세나 시세교란으로 대응반의 조사대상이 될 수 있다.

국세청은 현재 특수관계인 사이에 시가보다 5% 또는 3억원 이상 저렴하게 주택을 양도하면 무조건 시가로 매각한 것으로 보고 양도세를 다시 계산한다. 만약 시세에서 양도가액을 뺀 값이 3억원 이상 또는 시세의 30%를 넘긴다면 사실상 증여로 간주해 증여세를 부과한다.

국토부 관계자는 "저희는 국세청과 무관하게 별도의 판단 기준을 가지고 조사를 진행한다"며 "시세보다 비정상적으로 높거나 낮은 계약은 당연히 조사대상이 된다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr