집값 급등에 정부 조급증…'역대급' 12·16 부동산 대책, 5大 허점

문재인 정부 18번째 부동산 대책도 규제 일변도

김현미 "물량 충분"…공급 빠져

시세 15억 이상 주택 담보대출 원천 봉쇄

9억~15억 아파트값 상승 풍선효과 오나

정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역 및 투기과열지구에 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표한 가운데 17일 서울 송파구 한 공인중개사 사무실에 시세표가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 지연진 기자, 임철영 기자] '역대급'으로 불리는 정부의 12ㆍ16 부동산 종합 대책에 시장이 패닉에 빠졌다. 고가 주택에 대한 담보대출을 전면 금지하는 초유의 대출 규제와 부동산 보유세 인상, 민간택지 분양가상한제 적용 확대 등에 다주택자는 물론 1주택자와 내 집 마련을 고민하던 무주택자까지 혼란 속에 향후 시장의 흐름을 지켜보며 숨죽이는 분위기다. 하지만 이번 대책 역시 '급한 대로 집값을 잡고 보자'라는 정부의 조급증 탓에 곳곳에서 반(反)시장적 정책의 허점이 드러난다는 지적이 제기되고 있다.

◆'닥치고 규제'…공급 확대 목소리 외면= 문재인 정부의 18번째 부동산 대책도 역시나 규제 일색이다. 최근 서울의 아파트값 오름세는 문재인 정부 출범 직후부터 재건축초과이익환수제와 안전진단 기준 강화 등 서울 재개발ㆍ개건축을 가로막으면서 새 아파트의 몸값이 치솟고 재건축 추진 단지의 가격도 뛴 것이다. 여기에 민간택지 분양가상한제 적용 대상이 지정된 이후 제외 지역을 중심으로 집값이 널뛰기를 시작하는 등 불난 집값에 기름을 끼얹은 격이 됐다.

이번 대책은 실효성 있는 추가 공급 확대 방안은 없이 오히려 분양가상한제 확대로 민간 정비 사업만 위축시켰다는 비판을 받고 있다. 실질적인 공급 확대 효과가 거의 없는 소규모 가로주택정비사업 활성화를 언급한 정도다. 오히려 김현미 국토교통부 장관은 공급 부족 우려에 대해 "공포 마케팅" "물량은 충분하다"고 언급하며 시장의 목소리에 각을 세웠다.

◆9억원 이하 주택은?…풍선 효과 우려= 정부 대책의 타깃은 9억원이 넘는 주택이다. 사실상 9억원 초과 주택을 고가 주택으로 보고 규제 역량을 집중하겠다는 의도다. 하지만 이렇게 될 경우 오히려 넘치는 부동자금이 9억원 이하 주택으로 눈을 돌릴 가능성이 높아졌다. 부동산 114에 따르면 서울에서 시세 9억원을 넘는 아파트는 45만8778가구로 전체의 36.6%다. 나머지 63.4%의 아파트가 9억원 이하라는 이야기다. 이들 아파트는 여전히 집값의 40%까지 대출이 가능하고 보유세 부담도 크지 않다. 경제정의실천시민연합은 이번 대책이 "잘못된 진단에 알맹이 빠진 대책"이라며 "오히려 내년 총선까지 현재의 상승세를 유지하겠다는 신호로 의심된다"고 혹평했다.

◆유전무죄, 무전유죄?…고가 부동산시장 머니게임= 이번 대책의 가장 강력한 무기는 고가 주택에 대한 대출 규제다. 서울 등 투기지역 및 투기과열지구에서 시세 15억원 이상의 아파트를 살 경우 주택담보대출을 받을 수 없다. 시세로 9억원을 초과하는 아파트의 경우 초과분의 주택담보대출비율(LTV) 역시 20%로 줄어든다. 전세자금을 이용한 갭 투자도 막겠다며 제시한 보증 규제도 시가 9억원 이상이 기준이다.

유례를 찾을 수 없는 이 같은 대출 규제는 3.3㎡당 1억원을 넘는 강남의 초고가 아파트 가격을 잠재우기 위한 조치다. 하지만 이번 대책으로 현금 부자가 아닌 실수요자는 서울에서 대출 없이 집을 사기 어렵게 됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현금 부자들만 강남 아파트를 사거나, 9억원과 15억원 사이의 주택 가격이 오를 수 있다"고 내다봤다.

◆"불로소득 안 돼"…로또 분양은? = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 대책을 발표하면서 "주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다"고 강조했다. 하지만 정부의 잇따른 부동산 대책으로 분양시장은 이미 '로또'가 됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 기준을 통해 분양 가격을 통제하면서 이미 구축 아파트보다 저렴한 새 아파트 공급이 가능해졌다. 이 때문에 최근 분양한 영등포구 신길뉴타운의 평균 청약 경쟁률은 114대 1에 달할 정도로 청약시장은 과열됐다. 내년 4월 말부터 나오는 분양가상한제 적용 아파트는 말 그대로 시세의 30%가량 저렴해 말 그대로 '로또 복권'이다.

◆보유세 폭탄 던지면서 …퇴로는 '찔끔'= 이번 대책에서 눈에 띄는 대목은 다주택자에 대한 한시적 양도세 인하 조치다. 표면적으로는 그동안 나온 17개의 부동산 대책에서는 찾아보기 어려운 유화책이다. 다주택자의 주택 매도를 위한 정부 나름의 출구를 마련한 것이다. 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 집을 파는 경우 지금처럼 양도소득세를 무겁게 물리지 않겠다는 방침인데 집을 오래 보유한 만큼 세금을 깎아주는 제도인 장기보유 특별공제를 적용한다. 2017년 8ㆍ2 대책과 마찬가지로 양도세ㆍ종합부동산세를 강화하기 전에 '팔자' 매물을 유도하기 위한 경과 조치다. 하지만 상당수 다주택자가 이미 임대사업자 등록 등으로 세금 부담을 줄이는 방안을 찾았기 때문에 매물이 얼마나 나올지는 미지수라는 지적이 많다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
임철영 기자 cylim@asiae.co.kr