'임대 세제 혜택' 당근 꺼낸 정부, 효과는…

3주택 8년 장기 임대 타깃
"시세 차익 비해 실효 없어"
정부 "절세효과 커"

김현미 국토부 장관이 13일 정부서울청사에서 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하고 있다.

[아시아경제 주상돈 기자] 임대사업자 등록을 유도하기 위해 정부가 세제혜택을 중심으로 한 대책을 내놓으면서 핵심 타깃인 다주택자의 셈법이 복잡해졌다. 각종 '당근'으로 사업자 등록을 활성화하겠다는 취지인데 시장 일각에선 벌써 효과가 제한적일 것이란 평이 나온다. 이번 대책이 3주택자 이상ㆍ8년 장기임대에 초점을 맞춰서다. 5년간 등록 임대주택 목표치로 내놓은 100만가구 역시 최근 1~2년 순증한 수준과 별 차이가 없는 것도 이 같은 점을 의식한 것이 아니냐는 지적이 나온다.

정부가 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 따르면 등록 임대주택에 대한 취득ㆍ재산세 감면기한을 현행 2018년에서 2021년까지 3년간 연장하기로 했다. 또 2019년부터 분리과세 대상이 되는 2000만원 이하 임대소득자의 필요경비율을 임대등록 시 70%, 미등록 시 50%로 차등 적용하기로 했다. 감면기준도 3가구 이상에서 1가구 이상으로 낮추기로 했다. 8년 이상의 임대사업자로 등록하는 경우 건강보험료 연 인상분도 80% 감면해 주기로 했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "2주택자는 시세 차익을 보려는 사람들이 많은데 8년간 묶어둘 이유가 없어 효과가 제한적"이라며 "전세로 돌리면 건강보험료, 소득세를 안 내도 돼 전세 비중이 높아지는 효과가 있을 것"이라고 전망했다. 2주택자가 기존 주택을 처분하는 것보다는 월세를 전세로 돌리는 식으로 세 부담을 피할 수 있는 만큼 시장에 미치는 효과가 제한적일 것이라는 평가다.

통계청의 주택소유현황에 따르면 지난해 기준 전체 1452가구 중 1주택 보유자가 1022만가구, 2주택자가 268만가구 등 전체 주택의 88.8%를 보유하고 있다. 임대등록 활성화를 위해선 2주택 이하 보유자의 마음을 움직여야 하는데 이 부분이 부족하다는 얘기다. 함영진 부동산114 리서치센터장도 "양도세 중과배제, 종합부동산세 합산배제 혜택 등을 감안하면 3주택자 이상자이고 임대소득이 많을 경우 임대사업자 등록을 하는 게 유리하다"면서도 "연 2000만원 임대소득이 나는 2주택자는 사업자등록을 하지 않는 것이 유리한 상황"이라고 지적했다.

이에 대해 국토부는 이 같은 추정은 가격이 계속 오른다는 전제에 따른 것으로 향후 시장 상황에서는 맞지 않다는 입장을 내놨다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "향후 주택시장의 근본적인 안정기조가 뚜렷해질 것"이라며 "이런 상황에서 봤을 때 다주택자는 시세차익에 대한 막연한 기대보다 임대주택 등록을 통해 각종 세금ㆍ건보료 부담을 줄이는 것이 더 낫다"고 말했다.

국토부는 이를 뒷받침하기 위해 임대사업자 등록 시의 세제혜택 분석 결과를 제시했다. 이에 따르면 서울에서 3주택 보유자가 2가구를 임대로 등록해 8년간 임대했을 때 현재 기준대로면 연간 세부담액은 약 516만원이지만 개선안을 적용하면 270만원으로 줄어든다. 반대로 미등록 임대주택의 경우 현재 기준으로는 세금으로 1097만원을 내면되지만 개선안이 적용되면 1205만원으로 오른다. 임대사업자로 등록했을 경우 매해 935만원가량 세부담을 줄일 수 있는 셈이다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr