[부동산 틈새 투자법①]오피스텔, 다시 달아오르는 지역은 어디?

▲지난 2011년부터 3년 연속 전국에서 가장 비싼 오피스텔로 조사된 서울 청담동의 '피엔폴루스'.

주택보급률 102.9% 시대를 맞아 주택시장의 패러다임은 크게 바뀌고 있다. 이제는 투자 대상이라는 인식보다는 거주하는 곳이라는 생각이 더 많다. 무작정 가격상승을 기대하기 힘들다는 점이 부각되고 있어서다. 곳곳에 공실이 눈에 띌 정도로 주택공급이 늘어난 것도 이유다. 그럼에도 주택보유율이 60%에 미치지 못하고 자가점유율은 간신히 50%를 넘기고 있는 가운데 부동산 투자에 대한 관심이 적지 않다. 주식시장이 시들해지면서 개인 투자자들의 부동산에 대한 관심이 높아지고 있기도 하다. 다만 투자를 하더라도 그에 따른 함정을 눈여겨 보지 않으면 낭패를 볼 수 있음을 명심해야 한다. 침체기 부동산 투자법을 분야별로 짚어본다.<편집자주>


사람 몰리는 송도·세종시…서울선 "한강변·투룸형 잡아라"
추가 공급 물량 적고 공공기관 이전 계속되는 지역 유리

[아시아경제 박소연 기자]6.18%, 6.16%, 6.02%, 5.77%, 5.63%. 이 수치는 지난해 1분기부터 최근까지의 서울지역 오피스텔 수익률이다. 계속해서 수익률이 떨어지고 있음을 보여준다.

그런데 미래는 더 어둡다. 주택임대차 선진화방안이 발표된 2월26일 이후 오피스텔 임대소득에 대한 과세문제가 부각돼서다. 최근 수익률은 5.14%까지 떨어졌다는게 FR인베스트먼트의 분석이다. 1년만에 1%포인트 이상 수익률이 하락한 셈이다.

더욱이 오피스텔 공급이 수익형 부동산 바람을 타고 급격히 늘어난 점도 시장에 부담이 되고 있다. "한달에 따박따박 100만원 보장" 식으로 임대소득 기대감을 부풀리며 투자수요를 끌어모아 오피스텔 공급에 열을 올려온 것이다. 올해만 3만실 이상이 입주할 예정이다. 내년에는 이보다 더 많은 약 3만3000실이 입주할 것이라는게 부동산114의 예측이다. 오피스텔 시장은 공급 과잉을 끌어안은 채 새로운 물량 공세까지 가세하며 부담을 안고 있는 것이다.

과잉공급된 지역에서는 공실률이 크게 높다. 2012년 한해에만 3만5000채나 인허가 받은 도시형 생활주택이 경쟁관계임을 감안할 때 수익률을 시중은행 금리보다 높게 유지하는게 쉽지는 않을 것이란 전망이 나오고 있다.

수익률은 지역별로 공실률 등에 따라 들쭉날쭉한다. 관련업계의 최근 수익률 분석에 따르면 신도시가 평균 4%대 중후반, 서울과 수도권 구도심은 5%대 초반이다. 단기간에 공급이 집중된 강남ㆍ서초ㆍ동대문구 등의 수익률이 낮은 편이다. 서울의 공실률이 올 1월 기준 평균 6.09%인데 강남구는 7.5%, 서초구는 6.3%, 동대문구는 9.2%에 달한다. 오피스텔이 과다 공급된 광교나 청라신도시 등의 수익률 하락이 불가피할 것으로 예상된다. 광교신도시의 경우 전체 주택 중 오피스텔 비중이 40%에 육박할 정도다.

이에비해 추가 공급될 오피스텔 용지가 많지 않은 송도신도시는 투자 열기가 다시 뜨거워질 가능성이 제기된다. 정부와 공공기관 이전이 지속 추진되는 세종시의 투자 기상도 역시 좋은 편이다.

서울에서는 대학가나 역세권보다 업무시설 밀집지역 인근, 한강 조망권이 있는 지역이 상대적으로 유리하다는 지적이 나온다. 소득이 보장되는 젊은 계층을 끌어들이기 위한 전략이 필요하다는 얘기다. 상대적으로 지하철 접근성이 좋거나 인근에 대학교, 업무단지 등이 위치한 오피스텔의 경우 공실률이 낮고 수익률도 높다는 분석도 나온다. 따라서 교통 여건은 어떤지, 집객 시설이 인접해 있는지를 검토하는 것이 투자하기 앞서 거쳐야 할 과정이다.

지금까지는 원룸형이 집중 공급된 만큼 신혼부부 등 가족이 거주할 수 있는 전용면적 33㎡가 넘는 투룸형으로 관심을 돌려보는게 좋다는 조언이 나온다. 이미 부동산 시행사들은 대학생과 1인 거주 직장인이 주 수요층인 원룸형(스튜디오형)보다 투룸(1베드룸형) 혹은 쓰리룸(2베드룸형) 공급을 늘리기 시작했다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "투자를 하더라도 최대한 세심하게 살펴봐야 한다"며 "최근에는 확정 수익률 등 과장된 분양광고 기승이 심해지고 있다는 점도 유의해야 할 것"이라고 설명했다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr