◇ 과도한 개발계획이 빚은 참사=목포에서 자동차로 20분, 광주광역시에서는 1시간 거리에 위치한 화원반도는 진도와 신안 사이에 놓여 있다. 행정구역명으로 전남 해남군 화원면 주광리·화봉리 일원, 1990년부터 노태우 정부·시절에 지역개발 명목으로 570만㎡ 규모의 관광단지가 조성됐다. 바로 '해남 오시아노 관광단지' 사업이 펼쳐지는 곳이다. 총 사업비는 1조1809억원이며 이 중 한국관광공사 2445억원, 정부 1058억원, 민자 8306억원을 투입하는 거대 개발사업이다. 이 중 관광공사와 정부 예산외에 민간자본이 20여년째 단 한푼도 투입되지 못 하고 있다.
이에 정부와 전라남도, 해남군 등은 단지 진입도로, 상수도 등의 기반시설을 설치하고 관광공사가 토지매입, 기반시설공사 등을 위해 3500억원을 투입했다. 나머지 숙박, 상가, 운동오락시설 등은 민간자본을 유치하기로 했다.
본래 오시아노 관광단지 사업기간은 1990∼2015년이다. 예정대로라면 내년에 사업이 완공돼야 한다. 하지만 단 한군데도 당초 목표대로 개발된 것이 한 군데도 없어 사업이 언제 끝날지 알 수 없는 상황이다. 관광공사도 공기업 선진화 방침에 따라 지난해 사업에 손을 때고 철수해야할 판이지만 자금 회수가 안 돼 오도가도 못 하고 발 묶여 있다.
◇ 규제 완화 절실 = 현재 상태라면 언제 개발이 끝날 지 요원하다. 각종 규제에 묶여 있기 때문이다. 따라서 관광공사는 정부에 토지이용계획 변경, 세제관련 기업도시와의 형평성 제고, 공기업 선도투자 허용 등을 요구하고 있다.
오시아노 관광단지는 개발 당시 관광기능 목적으로만 과도하게 시설 설치 등 토지 이용계획을 설정해 정주 여건 등 기타 인구 유입 요인도 전혀 없게 계획돼 있다. 관광진흥법 저촉을 받는 '오시아노'와 기업도시개발특별법을 적용받는 '관광레저형 기업도시'를 살펴보면 오시아노 단지가 얼마나 차별적인 규제를 받는 지 확연히 알 수 있다.
기업도시의 경우 관광기능을 주목적으로 주거·산업·교육 기능을 적용해 정주 및 장기체류형으로 개발된다. 즉 관광형 기업도시는 교육·의료·문화·정주 등 복합도시로 정주여건이 양호한 반면 관광단지는 휴식 목적의 일시체류형이다. 산업 입지 및 기업 투자에 있어서도 '도시개발+기업투자계획'이 가능토록 하고 있다. 따라서 기업도시는 도시개발에 있어 산업 입지 및 기업투자를 동시에 발생할 수 있도록 원형지 형태에서의 개발 등 다양한 개발 방식을 적용하고 있다.
또한 기업도시 내에서의 각종 개발 행위는 사업 허가 시 41개법 88조항에 대해 의제처리를 해 주는 반면 관광단지 개발은 17개법 31조항을 현격한 차이를 보인다. 각종 인허가 사항이 더 많다는 얘기다. 조세의 경우도 기업도시(관광단지)에서는 ▲ 법인세 - 입주기업 3년간 100%, 이후 2년 50% 감면, 사업시행자 3년간 50%, 이후 2년 25% 감면(관광단지 전액 부과) ▲ 취득세·등록세·재산세·종토세의 경우 15년 범위내, 지자체가 감면기간, 감면비율 조례로 자율 결정(관광단지-취득세·등록세 면제, 재산세 전액부과, 분리과세 적용 0.3%) 등을 적용한다.
여기에 각종 준조세 성격의 개발 부담금의 경우 기업도시는 전부 면제되는 반면 관광단지는 개발부담금만 50% 감면받을 뿐 대체초지조성비, 대체산림조성비, 공유수면 점·사용료 등은 전액 부과된다.
또한 기업도시의 경우 간선시설 국고 지원, 국공유지 사용상 혜택, 학교·병원·체육시설 특례 인정, 복합 리조트 개발 등 5000억원 이상 투자 시 카지노 허용 등 다양한 혜택이 주어진다. 그러나 관광단지의 경우는 전무한 상태다. 이같은 이유로 관광공사는 공사가 일부 시설에 대해 선도 투자가 가능하도록 정부의 공기업 선진화 지침을 폐지를 요구하고 있다. 공기관은 선진화지침에 발 묶여 자금 회수는 물론 추가 투자도 못 하고, 토지 이용은 과거 계획에 족쇄가 채워져 있는 셈이다.
이와 관련, 전라남도는 "정부에 토지이용계획 변경 등을 통해 일부 용지계획을 바꿔 주거시설이나 의료 등을 요구했다"며 "법령 등 규제로 바꿀 수 없다는 의견만 나오고 있다"고 답답해 했다. 오시아노 관광단지의 경우 20여년 전의 법규가 그대로 적용돼 민간투자가 언제 이뤄질 지 요원한 상태다. 20여년 이상 팔리지 않는 땅에 대해서는 사업시행자가 토지이용계획 변경을 신청할 수 있는 법규 마련이 절실하다.
이규성 기자 peace@asiae.co.kr
<ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>