부동산 권리분석 제대로 못했더니 "아차차"

['버드나무'의 발칙한 경매③] 꼼꼼한 권리분석이 중요한 이유

▲전 집주인의 불법 대출로 낙찰 이후에도 권리행사를 하지 못해 손해를 봤던 경기 일산의 한 아파트 물건

[아시아경제 이민찬 기자]하루에도 몇 백 건씩 경·공매 물건이 쏟아진다. 하지만 많은 물건 중에 본인이 취득할 수 있는 것은 그리 많지 않다. 자금력의 한계와 난이도가 부동산 취득에 걸림돌이 되기 때문이다 .

본인이 입찰할 만한 물건 하나를 찾아내는 데 약 500개 이상의 경매물건을 검색해야 한다. 장시간 모니터를 들여다보고 있으면 자기만의 세계로 빠져서 한 번 정도 의심해 봐야할 것들을 짚지 못하고 입찰에 응했다가 고생하는 경우가 발생 한다. 입문자들이 너무 의욕이 앞서 경매물건에 심취하는 것은 이성적인 판단을 하지 못하는 경우가 발생하기 때문에 주의를 기울여야 한다.

이번에 소개하려는 물건은 쉽게 낙찰 받을 수 있다고 판단했다가 낭패를 본 사례다. 경기도 일산 탄현동 소재의 아파트가 공매로 진행됐다. 경·공매 물건의 조사는 크게 두 가지로 방법으로 하게 된다. 물건 분석과 권리 분석이다.

이 물건의 주위엔 대형 방송국과 대단지 아파트, 학교로 조성됐다는 게 물건분석이다.

권리분석을 해보면 대항력과 우선변제권을 다 갖추고 배당요구까지 끝마친 선순위 임차인이 존재하고 있었다. 임차보증금인 9000만원 이하로만 낙찰 받지 않는다면 인수부담 권리가 없는 깨끗한 물건이었다. 하지만 9000만원 이하로 낙찰된다면 선순위 임차인의 잔존 미배당 임차보증금은 낙찰자가 물어줘야 한다.

물건에 대한 분석을 끝내고 입찰했다. 선순위 임차보증금보다 높은 금액으로 낙찰 받았다. 임차인을 만나서 명도계획을 물었더니 본인도 공매에 참가 했다가 실패했다고 한다. 매도협상은 쉽게 풀렸다. 배당금 수령하면 매매 계약을 체결하기로 잠정 약정을 했다.

배분일이 됐다. 한국자산관리공사 인근에서 배분이 끝나기만을 기다렸다. 마침내 임차인이 나타났다. 그런데 낯빛이 어두웠다. 뭔가 잘못됐음을 직감할 수 있었다.

문제는 후순위권자인 국민은행이 배당이의의 소를 제기했다는 것이다. 왜 국민은행이 배당배제를 신청했을까? 의아스러웠다. 그러나 문제는 아주 간단했다.

시세 1억2000원의 아파트에 9000만원의 선순위 임차인이 있음을 알고도 후순위 국민은행이 8000만원을 대출해줬다는 것은 상식적으로 이해되지 않는 부분이었기 때문에 입찰 전에 조사를 했어야 했다.

진위를 가리기 위해서 후순위배당자는 선순위 임차인에게 '배당이의 소'를 제기함으로써 판결까지 6개월이라는 시간을 기다려야 했다. 그 기간 동안 낙찰자는 부동산에 대해서 전혀 사용하지 못했고 가격도 하락세에 접어들어 손실을 봤다.

나중에 알게 된 사실은 전 주인이 현 임차인에게 보증금 1000만원, 월세 80만원에 임대했다고 속이고 국민은행에 서류를 제출, 9000만원이라는 거액을 대출받은 것이 밝혀졌다.

권리 분석은 단순히 인수시 부담해야 할 권리의 존부만을 확인하는 것으로 끝내는 것이 아니다. 이후 발생할 수 있는 여러 경우의 수까지 확인·조사해서 입찰에 응해야 실수하지 않는다는 교훈을 준 공매사건이었다.

'버드나무' 강윤식(사진)은?

서울에서 태어난 필자는 경매를 업으로 삼은 아버지 밑에서 자랐다. 태어나 바로 경매와 인연을 맺은 셈이다. 1990년대 사업에 실패한 후 본격적으로 경매에 뛰어들었다. 재고의 부담도 없고 번듯한 사무실을 갖춰야할 필요도 없었다. 시간도 자유로웠다. 창의적이고 역동적인 경매의 매력에 푹 빠져 살다 보니 '365일 월세 받는 남자의 고수익 나는 경매'라는 책도 출간하게 됐다. 다수의 방송에서 경매 관련 프로그램에 출연했다. 지금은 뜻을 같이 하는 사람들과 후배를 양성하고 있다.

이민찬 기자 leemin@