[박상언의 부동산재테크]하우스푸어의 현실과 해결점은?

[박상언 유엔알컨설팅 대표]주택시장에서 하우스푸어 문제가 심각하다. 이에 정치권, 금융권 등에서 각종 대책이 쏟아지고 있다. 기획재정부는 '인구 가구 구조변화에 따른 주택시장 영향과 정책방향' 보고서를 통해 우리 부동산 시장은 거품 붕괴로 가격이 급락한 일본, 미국과는 상황이 다르며 생산가능인구 비중 감소 때문에 주택시장이 장기침체에 빠질 가능성은 크지 않다고 봤다. 지금까지 국책연구기관이나 민간연구소가 이러한 연구자료를 내놓은 적은 있지만 정부부처가 이런 자료를 낸 적은 없다. 이는 주택시장분위기가 긴박하게 돌아가고 있다는 방증인 셈이다.

우리나라의 하우스푸어 대책은 은행별로 프로그램을 내놓다 보니 대상 선정, 의도, 조건 등이 상당히 미흡하다. 한국은행에 따르면 올 2분기 가계부채 규모는 922조원으로 이 중 예금취급기관의 주택담보대출은 395조원이다. 전체 가계부채 중 42.9%를 차지할 정도여서 정상적인 방법으로 가계부채를 해결하기에는 한계가 있어 보인다.

또 하우스푸어 문제를 잘못 풀었다가는 국가경제 위기로 번지는 만큼 민관공동(private-public partnership)으로 기금 형성을 통한 채무조정 프로그램을 마련해야 한다.

동시에 주택거래 활성화를 촉진하고 부채 감축이 자구적 차원에서 이뤄질 수 있도록 최선을 다해야 한다. 공공금융기관이 아니더라도 은행권이 공동출자해 특수목적법인(SPC)을 만들어 대응하는 등 적극적인 대응책이 필요하다.

◆미국, 고용시장개선과 광범위한 모지지론 지원으로 극복 = 우리보다 앞서 주택경기 침체를 겪은 선진국이 그랬던 것처럼 집값이 반등하거나 소득이 늘지 않는 이상 하우스푸어 문제는 쉽게 해결할 수 없다.

1930년대 대공황 당시 미국에서는 새로 당선된 루스벨트 대통령 주도 하에 주택 보유자 대부공사를 설립했다. 주택 압류를 막기 위해 대부공사는 정부보증 채권과의 교환으로 은행의 부실 주택담보대출을 매입했다.

여기서 매입한 100만건 중 20만건은 채무자가 재협상된 담보대출을 상환하지 못해 결국 압류로 끝나버렸지만 나머지 80만건(총 담보대출의 16%)에 달하는 담보대출을 압류의 위험에서 구해냈다.

대부공사가 매입한 부실 담보대출은 47억5000만달러(당시 GDP의 8.4%)에 달했다. 공사는 담보대출을 매각했고 1951년 프로그램이 끝났을 때 평균적인 이윤을 올렸다. 재정 비용을 별로 들이지 않으면서 압류를 막는 게 성공한 것이다.

2008년 금융위기 이후 주택가격의 급격한 하락, 압류주택의 급증 등 미국 주택시장은 또다시 극심한 침체를 경험했다. 그러나 미국의 주택시장이 활기를 띠며 확연한 회복세를 보이고 있다.

미 상무부에 따르면 10월 주택 착공 실적이 89만4000채로 전월대비 3.6% 증가했다고 밝혔다. 이는 2008년 7월 이후 51개월 만에 가장 많은 수치이며 시장 전문가 예측치인 84만채를 크게 웃도는 수준이다.

주택 매매가 점차 활기를 되찾는 가운데 FHFA주택가격지수와 S&P 케이스실러 주택가격지수 역시 동반 회복세를 나타내고 있다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난달 기존 주택거래 실적이 전달에 비해 2.1% 증가한 479만채로 집계됐다고 지난 19일 밝혔다.

이는 시장전문가들의 예상치 평균 475만채를 웃도는 수치다. 지난 7~8월 증가 이후 9월 1.7% 감소했던 거래가 최근 고용시장 개선과 더불어 금융위기 이후 미국 정부가 지원한 광범위한 모기지 지원 정책덕분이었다.

미국의 주택금융시장은 소유주가 집을 포기하면 주택대출에 대한 면책특권이 있고 원금까지 삭감해주고 있다. 우리나라처럼 집을 날린 사람에게 추심회사를 통해 못 받은 채무를 청구 하지 않아 재기의 가능성이 높다.

◆유럽, 특별법 통해 다양한 지원 = 독일, 네덜란드, 스위스 등 유럽국가에서는 주택담보대출은 만기 20~30년, 금리변동주기를 5년 형태로 유지하면서 금융회사와 차입자가 관련 위험을 나누고 있다. 주택담보대출 필요 장기자금은 커버드본드 발행을 통해 조달한다.

커버드본드는 주택담보대출 채권을 담보로 하는 채권이다. 시중은행이 커버드본드를 활용하면 모기지 유동성 리스크를 줄이면서 장기자금을 쉽게 조달할 수 있다. 국내에서도 주택금융공사가 금융기관과의 적격대출 협약을 통해 장기고정금리 상품 비중을 높이고 있다.

하지만 특별법으로 커버드본드를 발행할 수 있는 규정을 둬 금융기관이 적극적으로 참여할 수 있는 근거를 마련하는 것이 필요하다. 이런 민간의 대출 조정을 촉진하기 위해 인센티브 방식으로 대규모 자금을 주택 소유주, 은행에 모두 지원하고 있다.

또한 실업자인 경우 후순위 대출을 갖고 있는 경우 등 수요자의 다양한 요구들을 반영한 프로그램을 구성하고 있으며 상담 지원, 모기지 지원 알선 등 어려움에 처한 주택 소유주를 돕기 위한 서비스를 제공하고 있다. 이는 시장 침체기를 벗어나는 것이 시장, 주택 소유주, 정부에 모두 이익이 된다고 판단하기 때문이다.

◆하우스푸어 해결 위해 장기대환대출과 민간 투자 펀드 등 조성 필요 = 우리나라의 경우 일정 소득 이상이 되는 계층에는 대환대출 등을 통해 대출금의 구조를 바꿔 자력으로 상환토록 도와야 한다.

은행도 무리수를 두기보다는 사회적 책임 이행 차원에서 대출 위험을 분담해야 한다. 또 미래의 성장기반이 될 고객을 확보한다는 자세로 하우스푸어 지원에 나서야 할 것이다. 임대사업을 위한 민간 투자 펀드 조성 등 주택에 대한 수요를 만들어내는 게 중요하다.

하우스푸어로부터 매입한 주택은 원소유주에게 환매조건부 임대를 하거나 공공임대주택으로 투입하는 방안을 고려해 볼 만하다. 재원은 매입 주택을 유동화한 채권 매각 대금과 국민주택기금 공공주택 건설자금(10조원)을 통해 마련할 수 있다.

이미 주택이 공급 과잉 상태기 때문에 일부 공공주택 건설자금을 하우스푸어 해결 자금으로 활용할 필요성이 있다. 국민연금 등 각종 연기금들을 하우스뱅크가 보증한 유동화 채권을 매입하는 방식으로 하우스뱅크를 지원하는 방안을 생각해 볼 필요가 있다.

또 주택담보대출을 장기로 전환해 원리금 상환 부담을 낮춰주더라도 당사자인 은행과 하우스푸어가 스스로 문제를 풀도록 하는 기본 원칙은 지켜야 한다. 하우스푸어 문제를 선심 정책으로 풀려다가는 역효과만 낼 수 있기 때문이다.

◆실수요자뿐만 아니라 일부 투자자도 용인해야 = 하우스 푸어 문제가 조속히 해결되지 않으면 주택시장·건설산업 위축, 내수 시장에 위험요인으로 직결된다는 걸 알아야 한다.

또한 하우스 푸어 문제해결을 위해서는 부동산 시장이 효율적으로 움직이는게 필요악이라고 할 수 있다. 그러기 위해선 실수요자뿐만 아니라 투자자도 필요하다고 인식할 필요가 있다.

물가가 상승하면 주택가격도 물가 상승률만큼 완만하게 오르는 것은 지극히 자연스런 현상이고 선진국에 비해 주택가격이 그다지 높은 가격이 아니다. 미국, 서유럽, 중국, 호주, 싱가포르, 홍콩 등 금융위기의 충격을 덜고 주택시장이 대반전 중이다.

하지만 우리나라 수도권 주택시장은 반등다운 반등도 못하고 줄곧 내리막을 걷고 있다. 서민들이 대출 한 푼 없이 수억원의 주택을 구입하는 것은 극히 드문 일이다. 적어도 대출이자 낸 만큼은 주택가격이 올라줘야 구매욕구가 일어나고 거래가 활성화되는 기본 사실을 사회적으로 용인해야 할 시점인 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표