역삼동 빌딩 32억에 매입…시세차익만 13억원

[빌딩 매입으로 안정적인 노후 생활을 ‘빌딩(building)’해볼까]

-10억들여 3층 건물 4층으로 신축, 현재시세 55억…임대수입 월 2100만원

[아시아경제 김창익 기자]

역삼동 빌딩 신축후 전경

수출 관련 제조업체를 경영하는 박모씨(55)는 2010년 말 강남 역삼동 2호선 지하철역 인근 이면도로에 있는 3층짜리 빌딩을 32억원을 주고 매입했다.

더 나이가 들기 전에 경영은 아들에게 물려주고 빌딩 임대수입으로 노후 생활을 즐기려는 구상에서다.

박씨는 빌딩을 매입한 후 10억원을 들여 건물을 신축했다. 이를 통해 당초 지하1층~지상3층이던 빌딩은 지하1층~지상4층 건물로 거듭났다.

박씨가 건물을 신축하는 과정에서 강남권 중소형 빌딩에 대한 인기가 치솟으면서 빌딩가격이 큰 폭으로 올랐다. 부동산 컨설팅 업체인 ERA코리아에 따르면 현재 이 빌딩의 시세는 55억원 가량으로 박씨는 건물매입과 신축에 총 42억원을 들여 2년이 채 안돼 13억원에 달하는 시세차익을 거둘 수 있게 됐다.

건물을 신축하면서 이전 주인에 비해 임대수입도 많이 뛰었다. 일단 층수를 높이면서 연면적이 965㎡(292평)으로 전에 비해 30% 가까이 늘어 그만큼 임대수입이 늘었다.

신축이전엔 보증금이 총 7500만원에 월 임대수입은 1000만원 정도였다. 하지만 신축후 보증금은 총 2억6000만원으로 뛰었고, 월 임대입도 2100만원으로 두 배 이상 올랐다. 관리비가 월 340만원 가량 지출되는 점을 감안해도 임대수입만 800만원 가량 오른 셈이다.

임대로 들어온 업종이 바뀐 점도 임대수입 증가에 상당 부분 기여했다는 평가다. 특히 당초 철물점이 들어서 있던 지하에 프렌차이즈 커피 전문점이 들어오면서 임대 수입 증가에 1등 공신 역할을 하고 있다.

역삼동 빌딩 신축 이전 전경

이는 건물이 들어선 입지를 최대한 활용한 설계 덕분에 가능했다. 박 씨의 건물은 5거리 교차로에 위치해 입지가 좋은 데도 불구하고, 한 쪽 면이 비탈진 지형이란 점이 과거 핸디캡으로 작용했다.

박씨는 건물을 신축하면서 이를 오히려 장점으로 승화시켰다. 당초 반지하였던 지하층을 올려지어 한쪽에서 보면 1층이 되도록 설계를 한 것이다. 이를 통해 용적률 상향없이 층수가 사실상 한 층 더 늘어난 효과를 거두었다. 이 지하층에 커피전문점을 입점시켜 유동인구를 늘리는 1석2조의 효과도 보고 있다.

컨설팅을 맡았던 김준백 ERA코리아 이사는 “인근에 대형 교회가 있어 주말에도 커피숍 영업이 가능하다는 점에 착안해 점포 구성을 했다”고 설명했다.

비탈면에서 보면 1층에 편의점이 입점했다. 커피숍 입구에서보면 편의점이 2층처럼 보이지만 실제론 1층이다. 3층과 4층엔 전문 음악학원과 오피스텔이 들어서 있다. 인근에 전문직 종사자들이 많은 강남권이란 입지를 최대한 고려한 구성이다.

건물신축에서 재미를 본 박씨는 현재 인근 지역에서 빌딩을 추가로 매입하는 것을 고려하고 있다. 하지만 이번 경우와 같은 매물을 찾기 힘들어 실행에 옮기지는 못하고 있다.

건물 신축과정에서 애로사항도 물론 있었다. 기존 임차인들을 내보내는 명도 문제가 쉽게 풀리지 않았기 때문이다. 2층에 있던 발레학원이 나가지 않으면서 1년가까이 명도 문제로 갈등을 빚었다.

김 이사는 “건물 매입후 신축과정에서 흔히 명도 문제가 발생한다”며 “특히 노래방이나 유흥주점 등이 들어선 경우 명도문제로 시간이 지체되는 경우가 많아 건물 매입시엔 임차인 구성까지 살필 필요가 있다”고 충고했다.

김창익 기자 window@