월세 수익률이 떨어지네

소형주택 임대사업 노란불..월세 공급 증가에 수익률은 하락

[아시아경제 이은정 기자] 소형 아파트 임대 사업에 노란불이 켜졌다. 소형 아파트는 비교적 소액으로 투자해 매월 고정적인 임대수익과 함께 시세차익까지 기대할 수 있는 상품이란 점에서 지난해부터 꾸준한 인기를 끌어왔다. 그러나 경기침체 등으로 반전세, 반월세 등 월세 형태의 계약을 선호하는 집주인들이 늘어나면서 월세 이율이 하락하기 시작했다. 월세 수요보다 공급이 더 늘어나면서 월세 수익률 자체가 떨어지고 있는 것이다.

30일 부동산업계에 따르면 서울 수도권 일대에서 공급기준 기준 66㎡(20평) 미만 소형 아파트의 임대 수익률은 연간 4~5%대로, 지난해보다 최고 1%포인트 이상 떨어졌다.

실례로 지난해 6.75%(각종 수수료 및 세금 배제)의 수익률을 기록했던 경기도 화성 병점동 주공1단지 17평은 현재 5.45% 정도의 수익률을 보이고 있다. 계산 결과는 다음과 같다. 이 아파트의 현재 시세는 1억3000만원으로, 지난해 1억원보다 3000만원이 뛰었다. 반면 보증금은 2000만원으로 전년과 똑같다. 월 임대료는 45만원에서 50만원으로 올랐다. 연간 임대료 수익만 본다면 지난해 540만원, 올해 600만원이다. 보증금을 제외한 금액을 대출없이 현금으로 투자했다고 가정한다면 지난해 8000만원, 올해 1억1000만원이 투자금이 필요하다. 소형주택 수익률은 투자금을 분모로 하고 연간 임대수입을 분자로 한 뒤 100을 곱해 산출한다.

수원 매탄동의 성일아파트 17평의 연간 수익률도 5.5%로, 지난해보다 0.5%포인트 떨어졌다. 이는 현재 이 아파트의 매매가가 1억3000만원에 형성돼 있고 보증금과 월 임대료가 각각 1000만원, 55만원이란 점을 고려해 계산한 결과다. 지난해는 매매가가 1억1000만원, 보증금 1000만원, 월 임대료 50만원이었다.

이처럼 월세 이율이 낮아진 배경은 반전세 및 반월세 형태의 보증부 월세가 증가한 데 있다. 부동산써브에 따르면 2000년 50만2623가구였던 서울지역 월세(보증부+무보증+사글세)주택은 지난해 86만2870가구로 72%(36만247가구)나 급증했다. 반면 이 기간 전세주택은 127만1330가구에서 115만2714가구로 9%(11만8616가구) 줄었다. 세입자들이 선호하는 전세 물건이 줄면서 전셋값은 상승했지만 세입자들이 꺼리는 월세의 공급 증가는 월세수익률을 하락으로 이어진 셈이다.

세계 금융위기 이후 소형 아파트가 불황기 틈새상품이라며 인기를 끌면서 몸값이 오른 것도 임대 수익률 하락 원인이 됐다. 분자에 해당하는 연간 임대 수익에 비해 분모인 투자금이 가파르게 상승하다 보니 임대 수익률이 하락할 수 밖에 없는 것이다.
문제는 월세에 대한 세입자의 거부감이 만만찮은 상황에서 최근 유럽발 금융위기의 재연 등으로 수도권 일대 소형 아파트 집값 상승세가 주춤하다는 데 있다.

김인만 굿멤버스 대표는 "전세보증금이 1000만원 오르면 월세는 5만원 정도 오른다는 건 옛 말"이라며 "화성 병점동 주공1단지 17평의 현재 평균 전셋값은 1억원으로, 지난해보다 1500만원 정도 올랐지만 이 기간 월임대료는 5만원 올랐다"고 지적했다.

그는 "월세 수요가 급격히 늘지 않는 상황에서 수익을 올리기 위해 대출을 받아 소형 아파트 투자에 나섰다간 자칫 낭패를 볼 수 있다"며 "역세권 저평가 아파트인지, 월세 수요가 풍부한 곳인지 등을 꼼꼼히 따져 본 후 투자에 나서야 한다"고 강조했다.

이은정 기자 mybang21@