[긴급진단]매매·전세난 ‘두토끼 잡기’…약발 '의문'

[골드메이커]박원갑 “6.30대책, 당장 실효 어려워”

1. 거래활성화

주택거래 활성화를 위해 내세운 분양권 전매제한 기간 완화, 재건축 규제 완화 등은 남아있는 부동산 규제 중 풀어줄 수 있는 것은 풀어줬다고 봐야 한다.

시장 침체의 심각성을 어느 정도 인정하고 신경은 썼다고 할 수 있으나 거래 침체의 근본적인 원인이 규제가 아니라는 점에서 활성화를 꾀하기는 어려울 것으로 보인다.

현재의 거래 침체는 가격 상승 기대감이 떨어졌다(집값 상승 모멘텀 부재)는 점에서 근본적인 원인을 찾을 수 있고 금리인상, 경기 불확실성, 금융규제 등 복합적인 원인으로 보여지기 때문이다.

전매제한 완화의 경우 판교신도시는 입주 후 2년이 지나는 시점이므로 굳이 전매제한을 완화하지 않더라도 거래가 가능한 시기가 도래했다.

수혜라고 한다면 광교신도시를 꼽을 수 있다. 다만 광교신도시 역시 매도자와 매수자 호가 격차로 거래는 성사되기 힘들 것으로 보인다.

* 광교신도시 3.3㎡당 1000만원 초반대 분양했던 109~112㎡(공급면적) 아파트의 경우 1억2000만~1억5000만원 가량 프리미엄이 붙어있는 상태(현지 중개업소 조사)

- 재건축 초과이익 환수제도 전 보다는 투자환경이 좋아져 재건축 시장의 호재로 꼽을 수 있으나 결정적으로 거래활성화에 큰 도움을 주기는 어려울 것으로 예상됨

- 분양시장은 과밀억제권역을 중심으로 양극화 현상이 빚어질 것으로 보임. 광교를 비롯한 주요 공공택지 분양에는 열기가 더해지는 반면, 전매제한 변동이 없는 비과밀억제권역 분양의 경우 크게 개선되지 않을 가능성 있음

2. 전세시장 안정

전월세 주택공급 확대를 위해 임대사업자에게 세제지원 요건 완화를 계획해 세제 불이익을 주지 않겠다는 의미이므로 중기적으로 임대사업자가 늘어날 것으로 예상된다.

전세시장이 과열된 이유는 집을 사지 않기 때문으로, 전세 수요자들이 집을 살 수 있도록 여건을 만들어 주는 것이 전세시장 안정을 추구하는 길이기도 하다.

서울의 경우 재건축, 재개발 이주수요가 대기 중인 상태로 가을 이사철 전세가격 상승할 가능성 크다. 따라서 세제 완화가 시장에서 적용 될 때까지의 시간이 소요되므로 가을 이사철을 대비한 단기시장에서는 바로 효과를 나타낼 지 의문이다.

소형주택 건설자금 지원 확대로 원룸, 다세대, 다가구 건축물이 늘어날 것으로 보인다. 이로 인해 중기적으로 전세시장 안정화를 꾀할 수는 있으나 급한 불을 끄기에는 역부족이다.

현재 도시형생활주택 주차장 시설 규제 완화로 도시형생활주택 공급 증가가 예상되는 가운데 자금 지원 확대안을 내놓을 경우 다세대, 다가구 촌 주차장 문제가 더 심각해질 가능성이 있고 도심지 땅값이 상승할 가능성도 예상할 수 있다.

3. 총평

매매시장의 거래 침체와 전세시장의 과열은 연장선 상에 있다고 보인다. 즉 두 가지 문제를 동시에 해결하는 것이 주요 과제이다.

정부가 내놓은 방안들을 보면 시장의 문제들을 해결하려는 노력은 엿보이나 실제로 목표했던 바를 이루기에는 한계가 있어 보인다.

박원갑 부동산1번지 연구소장