'공장의 귀환' 하반기 아파트형공장 주목하는 이유는?

구로, 가산 디지털단지 올 준공 3건 불과.. 하반기 수급 불안 우려

[아시아경제 황준호 기자] 올 하반기 아파트형 공장이 뜬다. 아파트형 공장(지식산업센터)의 메카인 서울디지털산업단지는 올해 준공 물량이 급속도로 줄어들면서 하반기 수급 불안이 예상되고 있다. 이어 성수, 영등포, 광명, 안양 등에서는 아파트형 공장의 대형화, 단지화가 속속 진행 중이다. 중소기업인들은 물론, 임대사업자들까지 아파트형 공장을 주목하는 이유다.

◇ 서울디지털산업단지 뜨는 이유는?= 아파트형공장114에 따르면 서울디지털산업단지(구로·가산동)내 준공하는 아파트형 공장은 총 3건으로 지난해 13건 대비 4분의 1수준으로 줄어든다.

서울디지털산업단지(구로·가산동)는 198만2000㎡ 규모로 조성되고 있는 대규모 아파트형 공장 단지다. 각 공장들이 한 곳에 몰려 있어 유관산업끼리의 직접화도 쉬운 편이며 지하철 2호선 구로디지털단지역과 1호선, 7호선 가산디지털단지역에 걸쳐 있어 교통이 편리하다. 또 분양 가격이 저렴해 서울 시내 본사를 두려는 지방기업과 벤처기업, 중소 제조업 등의 본거지가 되고 있다.

그러나 아파트형 공장에 대한 지대한 관심은 공급 과잉을 낳았다. 부동산 침체기에 아파트형 공장이 투자 상품으로 떠오른 결과다. 이에 서울디지털산업단지내 아파트형 공장은 약 5% 정도의 마이너스 프리미엄이 붙어, 평균 3.3㎡당 530만~540만원의 전매 물량이 공공연히 공인중개시장에 나오고 있다.

박종업 아파트형공장114 대표는 "아파트형 공장의 대한 수요는 일정 수준 계속 발생하고 있으나 2007년부터 지난해까지 공급량이 크게 확대돼 미분양이 양산됐다"고 설명했다.

주목할 만 한 점은 올해 준공 물량이 급속도로 줄어든다는 점과 꾸준한 수요 덕택에 미분양율이 줄어들고 있다는 점이다. 독산역 앞 가산 디지털 엠파이어의 경우 지난해 10월 미분양율이 40%에 달했으나 4월 현재 약 85% 가량이 입주를 완료한 상태다.

다만 투자자들을 위한 시장 형성은 어려울 전망이다. 서울디지털산업단지내 아파트형 공장은 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 각 아파트형공장별로 들어올 수 있는 업종의 사업자 등록증을 갖고 있어야 입주가 가능하다. 임대사업자의 투자도 금지돼 있다. 실제 수익이 나오는 사업자가 신고 후에 불가피한 상황에 한해 임대사업자로 전환할 수는 있으나 투자 목적의 임대는 한국산업단지공단에서 막고 있기 때문이다.

◇성수동, 성남 등 대형화 단지 주목= 이에 아파트형공장에 관심 있는 임대사업자는 성수동, 영등포, 성남, 안양, 광명 등지의 아파트형 공장에 집중하고 있다.

산업단지는 중소기업의 육성을 위해 만든 지역으로 임대사업자들의 투기로 인한 가격 상승을 기본적으로 막고 있다. 이들 지역의 경우 국가공인 산업단지가 아니어서 임대사업을 목적으로 매입이 가능하다.

다만 임대사업자의 경우 직접적으로 아파트형 공장에 입주해 생산하는 공장이 아니기에 취등록세 면제 , 재산세100% 감면(5년간) , 저금리대출 (3년거치 5년 분할상환) 등 혜택을 받을 수 없다.

이들 지역의 아파트형 공장은 현재 진화 중이다. 기존 이들 지역의 아파트형 공장의 경우 1개동이나 2개동으로 이뤄진 나홀로 공장이 많았다. 하지만 서울디지털산업단지와 같이 산업군 전부를 수용하는 방향으로 점차 확대되고 있다. 대형화를 통해 산업의 직접화를 이루고, 지역내 랜드마크로 거듭나겠다는 전략이다. 특히 수도권의 경우 땅값이 서울보다 저렴하고 입지적인 측면에서 서울시내 아파트형 공장에 밀린다는 측면에서 대형화를 전략적으로 추진하고 있다.

박 대표는 "성수동은 강남 수요가, 영등포는 여의도 수요가 들어오는 상황 평당 800만~900만원 가량에 분양가격이 형성돼 있다"며 "안양, 광명, 성남 등 수도권의 분양가는 400~600만원 정도로 서울 접근성이 크게 중요하지 않은 업체들이 입주하고 있다"고 말했다.

이어 "투자자들은 공단외 아파트형 공장에 관심을 갖거나 공장내 상가 투자를 선호하고 있다"며 "입주율 등을 잘 따져 실제적으로 수익이 될 수 있는지에 대한 분석이 필요하다"고 당부했다.

황준호 기자 rephwang@