"이렇게 땅 사면 패가망신한다"(2)

나쁜 기획 부동산 VS. 좋은 기획 부동산

투자자들에게 좋은 땅을 고르는 법을 소개 중인 이진우 소나무부동산연구소 소장.

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 경기도 양평에서 지역 유지로 불리는 김진형(가명, 50세)씨는 부동산 중개업자로 활동하면서 토지의 용도를 바꿔주겠다며 2~3억원 금액의 돈을 투자자들에게 요구했다. 중개사 자격증이 없으나 지역내 공무원들과의 친분을 찾아오면서 얻은 지식을 통해 투자자들을 현혹시켰다. 그의 말에 넘어가 땅을 매입한 투자자는 향후 전체 면적의 60%만이 준보전산지로 풀림에 따라 김씨에게 항의했다. 하지만 김씨는 투자자에게 환불해주겠다는 말만하면서 차일피일 미루고 있는 상황이다. 이같은 많은 민원이 발생이어지면서 경찰청 특수수사대에서는 김씨와 같은 불법 브로커들과 나쁜 기획부동산에 관한 광범위한 내사에 들어갔다.

사기를 당하지 않으려면 제대로 알아야 한다. 기획부동산은 본래 대규모 임야를 매입해 쪼개서 팔면서 수익을 얻는다. 하지만 어떤 땅을 파느냐에 따라 이전에 언급했던 좋은 기획부동산과 나쁜 기획부동산으로 나뉜다(본지 2011.04.13 기사 참조). 이를 확인하기 위해서는 투자자 본인이 발로 뛰어야 알 수 있다.

일반적으로 한 필지의 토지를 매입 하고자 하는 사람들은 4개의 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역) 중 도시지역 이나 관리지역의 토지를 매입하는 것이 안전하다.

이중 산지를 매입하고자 하는 일반 투자자라면 '토지이용계획확인서'상 '산지란'을 잘 살펴야 한다. 산지는 보전산지와 준 보전산지로 나눠지는데 일반인들은 준 보전산지로 명기된 산지를 매입해야 개발할 수 있다. 보전산지는 보전 해야될 산지로 임업용 산지와 공익용 산지로 나누어지고 임업용 산지는 일부 개발이 가능하기도 하나 쉽지는 않다.

보전 산지는 10년에 한 번 산림청에서 진행하는 산지구분타당성조사를 통해 준보전산지로 바꿔주기도 한다. 지난 2008년 하반기에 실시됐고 현재 각 지자체에서 신청받고 있다. 브로커들이 자기들이 바꿔주는 것처럼 투자자를 현혹시키고 있으나 실제적으로 그들이 하는 일은 없다. 투자자 자신이 공부를 해야한다.

큰 땅(주로 임야, 산)은 본래 한 필지로 이루어져 있다. 그 형태에 따라 이 땅은 '산'과'토임'으로 구분된다. 산과 토임의 구분은 임야도(임야대장)과 지적도(토지대장)로 나뉜다. 산에서 토지의 정밀도를 높이기 위하여 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨서 등록 하는 '등록전환'이라는 절차를 거치면 '토임'이 된다.

산과 임야의 구분을 알았다면 '토지이용계획확인서'를 다시 본다. 인터넷이나 해당 지자체에서 누구나 손쉽게 발급받을 수 있으며 열람도 가능하다. 이를 통해 투자자는 토지소재지. 주소. 지번. 지목. 면적. 등 기본적인 사항과 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등을 알 수 있다. 땅의 현재 상태와 활용가능성 여부 및 규제 사항 등 토지의 거의 모든 것을 알 수 있는 셈이다.

특히 용도지역을 살핀다. 용도지역을 보면 할 수 있는 행위와 할 수 없는 행위 등을 알 수 있다. 용도지역에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도. 건폐율. 용적률. 건축제한 등이 정해지며 개인이 토지를 소유한다고 해서 용도를 바꿀 수 없다. 용도지역에 따라 토지의 가치가 결정되니 확인이 꼭 필요하다.

용도지역은 '국토계획법'에 따라 건축행위 가능 여부가 정해지고 해당 시·군·구의 '도시계획 조례'로 그 건축행위를 다시 정해놓아 해당 지역의 특수 환경을 반영할 수 있게 정했다. 이에 개발행위 허가시 도시계획조례로 개발 면적이 달라지기도 한다는 점에서 조례를 잘 고려해야 한다.

이어 지적도(임야도)를 확인해야 한다. 도면상, 지목상 도로에 접해 있는 것이 가장 안전하다.

모든 것을 확인했다면 현장을 살핀다. 토지 현장 인근의 중개업소나 그 주변 주민과 얘기를 해보면 대체적인 토지 이력이 나온다. 실제 개발이 가능한지, 도로에는 문제가 없는지 등을 충분히 알 수 있다는 뜻이다.

이어 '등기부 등본'을 검토한다. 대규모 개발은 개인이 개발하기보다 법인이 개발하는 것이 일반적이다. 개발방법은 온전하게 소유권을 정상적인 매매를 통해서 법인으로 이전하였다가 다시 개인에게 매매하는 방법과, 토지 소유자와 합의해서 소위 팔 때마다 법무사나 변호사 사무실에서 보증하는 '에스크로우 제도'를 활용해 소유권을 넘기는 방법이 있다.

두 방법이 가장 안전하나, 개발 주체의 의도가 가장 중요하다. 개발자가 개발 의사가 아닌 판매 목적만을 가지고 있다면 두 가지 방법도 위험하다는 말이다. 이에 토지 투자나 토지 매매를 많이 해 보지 않았던 개인들은 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 절대적으로 필요하다.

이진우 소나무 부동산연구소장