[김인만의 부동산돋보기]반값아파트 신기루 사라지다

"반값아파트 보다는 외곽 보금자리에 저렴한 임대물량을 더 늘려야"

김인만 Good Members 대표

대통령의 대선 공약으로 채택돼 보금자리주택으로 탄생한 반값아파트가 역사 속으로 사라지게 될 처지에 놓였다. 여당의원들이 보금자리주택용지 가격을 조정할 수 있도록 하는 내용의 보금자리주택 특별법안을 발의한 것이다.

이유 없는 무덤 없듯이 보금자리주택 특별법안이 나온 이유는 분양가가 지나치게 낮게 책정돼 대기수요 양산 등 악영향이 발생할 우려를 최소화하겠다는 것인데 맞는 말이다.

오히려 더 빨리 발의를 했어야 하는데 이미 부작용은 다 퍼진 상태에서 또 다른 부작용이 우려되는 상황이 아쉽기만 하다.

반값아파트는 보금자리 주택 중 강남권 물량인 시범지구 세곡, 우면, 2차지구 세곡2, 내곡, 위례신도시만 해당되며, 나머지 보금자리 물량들은 주변시세의 80% 이상이거나 오히려 주변 급매물 시세와 큰 차이도 없기 때문에 반값아파트와는 거리가 멀다.

이런 강남 반값아파트는 당첨되기만 하면 수 억 원의 큰 차익을 얻을 수 있기 때문에 소위 손해 볼 것이 없는 로또가 됐다. 이런 로또를 너도 나도 기다리면서 대기수요가 늘어났다. 민간분양과 반값이 아닌 다른 보금자리 물량은 외면받게 돼 대량의 미분양이 발생하거나 우려되는 상황이고, 집을 사야 할 실수요자들도 내 집 마련을 미루면서 거래는 줄었다. 이는 다시 부동산시장 침체와 신규분양물량 감소로 이어져서 장기적으로 주택공급 감소로 이어지는 악순환의 고리가 시작된 것이다.

물론 부동산거래감소와 시장침체가 보금자리로 인한 대기수요 증가만의 문제는 아니다. 그 동안 너무 상승한 시세, 침체된 경제상황, 은퇴세대 증가에 따른 미래의 불안감, 대출규제 등 여러 원인이 있지만 반값아파트 대기수요로 인한 수요감소도 중요한 원인임에는 틀림없다.

이런 일부 반값 아파트가 많은 무주택 서민들에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 무주택기간과 청약저축 보유기간이 긴 일부 사람들에게만 큰돈을 벌 수 있는 로또를 준 것도 큰 문제이다.

힘들게 돈 벌어 대출받아서 내 집 마련 한 사람은 침체된 부동산 시장과 금리인상으로 고통을 받는데, 몇 십 년 동안 무주택으로 산 사람은 갑자기 수 억 원의 시세차익을 얻을 수 있는 로또를 받은 것이다.

장기 무주택자한테 혜택을 준 것이 뭐가 문제냐고 반문할 수 있는데, 수 십 년 동안 내 집 마련을 하지 않은 사람은 정말 돈이 없거나 주택구입에 관심이 없었다는 이야기다. 정말 돈이 없는 분들은 반값이라고 하지만 여전히 보금자리 분양가가 부담스러울 것이고 이런 분들한테는 여전히 그림의 떡이기 때문에 하고 싶어도 할 수가 없다.

실제로 당첨자 중 그 동안 주택구입에 관심이 없는 청약저축을 가진 장기 무주택인 분들이나 그런 부모를 둔 자녀들이 큰 혜택을 보게 된 경우가 많이 있는데 굳이 국민세금으로 그런 분들한테 큰돈을 벌게 해주는 과잉친절을 베풀 필요까지는 없었다.

정말 돈 없고 집 없는 서민들을 위한다면 굳이 강남에 반값아파트를 지을 것이 아니라 오히려 강남에 고급아파트 단지를 지어서 개발이익을 확보하고, 그렇게 확보한 자금을 바탕으로 외곽 보금자리에 저렴한 임대물량을 더 늘리는 것이 옳았다.

또한 강남 이외 다른 보금자리는 시세차익이 큰 강남 때문에 받지 않아도 되는 전매제한, 실거주 규제 등의 피해를 보게 됐다. 차라리 다른 보금자리에 이런 규제를 없애서 분양했더라면 실수요자들도 막연한 로또의 기다림 없이 본인의 필요에 의하여 선택의 폭이 넓어지고 공급물량도 빨리 늘어나서 부동산시장 안정에도 도움이 되는 일석이조가 됐을 것이다.

아쉽게도 인기를 얻기 위한 정치논리로 부동산정책을 폈기 때문에 악순환의 고리가 시작됐는데 지금부터라도 이런 악순환의 고리를 끊고 정치논리가 아닌 중장기적인 안목을 가지고 부동산시장의 안정을 위한 정책이 나오기를 바란다. 내 집 마련이 필요한 실수요자들은 이제는 막연한 로또의 신기루에서 벗어나 자신의 상황에 맞는 내 집 마련 전략을 세우는 것이 좋다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@