개미에게 문 활짝 연 부동산 '리츠'..수익률도 활짝 ?

[아시아경제 오진희 기자]일반인들도 주식거래를 통해 투자할 수 있는 간접상품인 부동산투자회사(리츠, Real estate investment trust)들의 설립이 왕성해 지고 있다. 예전에는 흔히 찾아볼 수 없었던 자기관리형 리츠들이 많아진데 따른 것이다. 리츠하면 위탁형이나 기업구조조정(CR)형 상품이 다수를 차지했지만, 최근 부동산 경기가 장기간 침체되면서 시행업체들의 사업자금 마련 욕구가 자산관리회사(AMC) 형태의 접근하기 쉬운 상품이 쏟아지는 것이다. 더욱이 시공업체들이 내년 국제회계기준(IFRS) 의무도입으로 프로젝트파이낸싱(PF) 지급보증이 어려워져 시행업계에서는 개발전문 자기관리리츠를 설립해 상장을 통해 자금을 만들려는 움직임이 커지고 있다.

◇리츠 시장 조금씩 성장중= 리츠 설립이 많아지면서 한동안 잠잠했던 리츠 시장도 다시 주목받기 시작했다. 하지만 리츠시장은 아직까지는 활성화 단계라고 하기 어렵다. 또 그동안 기관투자자들 위주로 리츠투자가 이뤄져 온 게 사실이다.

지난 17일 국토해양부에 따르면 현재 존재하는 리츠 회사는 국내 총 39개사다. 리츠관련법이 지난 2001년 제정되고 다음해 1월 교보메리츠퍼스트기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)가 처음 인가를 받았다. 현재는 청산된 상태다. 이후 조금씩 리츠설립이 증가하면서 지난해에는 18곳이 인가를 받았다. 올해에는 4곳이 인가를 받았고 현재 인가를 대기 중인 곳은 총 6곳이 있다. 이 중 최근 상장해 주목되고 있는 다산리츠와 골든나래와 같이 개발전문 자기관리리츠인 곳이 4곳이다.

지난 8월 자기관리리츠인 다산리츠와 골든나래가 공모에 성공했지만 아직 주가 성적은 가시적이지 않다. 골든나래의 경우 가평의 콘도를 지을 예정으로 증자를 위해 공모를 받았고, 다산리츠는 부산 해운데에 오피스텔 150실을 매입해 임대를 예정 중이다. 기존 주주의 70억원과 합해 총 220억원의 자본금으로 사업을 벌일 계획이다.

위탁이나 CR리츠 등이 자산관리회사에 맡기는 구조라면 자기관리리츠는 실체형 법인이다. 개발사업을 상품으로 한 리츠일 경우 상장이 의무적이다.

◇리츠, 과거 수익률 성적 계속 이어갈수 있을까?=그동안 리츠는 실물자산이라 안전한 점, 임대 등에 따른 수익 배당금 외에도 매각차익에서 발생하는 청산배당 등 수익을 기대할 수 있다는 점을 내세워 왔다.

한국부동산투자운용협회가 분석한 자료에 따르면 지난 2002년부터 2009년까지 리츠는 8년간 연평균 17.78%의 수익률을 실현했다.

2006~2009년 리츠의 연평균 수익률은 26.61%로 같은 기간 경쟁상품인 임대형 부동산 펀드의 연평균 수익률인 11.76%의 2.3배를 기록했다. 2005～2009년 리츠의 연평균 수익률은 23.73%로 같은 기간 대출형 부동산 펀드 연평균 수익률인 7.03%의 3.4배를 기록했다.

반면 리츠의 자산규모는 7.1조원에 불과해 경쟁상품인 부동산펀드(11.2조)보다 상대적으로 작은 편이다. 협회에 따르면 지난해까지 설립된 46개 리츠 중 공모를 성공한 곳은 11개 뿐이었다. 이만큼 리츠에 대한 인식이 일반인과 투자자들에게 부족하다는 이야기다.

최병룡 한국부동산투자자문협회 사무국장은 "리츠는 발생이익의 90%이상을 배당으로 투자자에게 분배해야하며 배당 수익률은 적어도 7~8%이상은 된다"면서 "다산리츠와 골든나래 두 리츠가 지난달 나흘만에 공모에 성공한 것도 고무적인 현상이며, 앞으로 리츠시장이 성장하는 흐름이 생길 것"이라고 말했다.

임주혁 한화증권 르네상스지점 차장도 "아파트 시장이 침체되고 가격하락을 보이는 요즘 여의도나 강남지역에 집중된 리츠들이 이제는 재개발 지역의 상업용 부동산으로 이동하고 있다"면서 "항상 수익을 볼 수는 없더라도 요즘 가격 낮을 때 간접투자형식으로 조금씩 투자해보는 것도 나쁘지 않다"고 전했다.

◇투자시 주의할 점은 ?=리츠는 증권시장에서 거래할 수 있는 주식과 동일하게 취급된다. 증권사에 위탁을 맡겨 공모를 하고 공모주에 청약하는 등 동일한 절차를 밟으면 된다. 부동산 전문가들은 리츠에 투자할때 위탁사인 자산관리회사(AMC) 등 실제 운용주체들의 능력을 잘 파악해야한다고 조언한다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "부동산이 경기변동에 상당히 민감한 상품이기 때문에 투자할 때와 처분 수익을 얻을 때 격차가 클 수 있고 상황에 따라 마이너스가 날 수도 있다"면서 "상품이 어떤 것인지, 운용능력은 어떤지 잘 파악해야 한다"고 지적했다.

윤동욱 국토부 부동산 산업과 사무관은 "리츠는 정부의 인가를 받고 관리·감독 하에 진행되는 것과 상장하게 되면 금감원에 등록하고 제도화 되기 때문에 부동산 직접투자보다 상대적으로 안전하고 투명한 상품"이라면서 "단 투자시에는 반드시 리츠의 사업목적, 재무상태 등 투자설명서를 꼼꼼히 확인하고 리스크 판단을 잘 해야 한다"고 언급했다.

특히 개발전문 자기관리리츠인 경우, 기존 시행사업을 해왔던 업자들이 설립을 하는 경우가 많아 과도한 수익률을 목표로 회사를 운용할 수 있어 이때는 주의를 해야 한다는 지적이다.

김동화 한국부동산투자운용협회 대리는 "국토부 인가 중에 기획부동산이라던가 위험한 회사들은 걸러질 수 있을 것이라 보지만 그래도 주주와 임원구성, 상품 등을 면밀하게 살펴봐야 할 것"이라고 말했다.

더불어 상품이 개발사업인 경우 바로 분양만 해서 수익을 얻는 것인지, 준공 후 임대까지 진행하는 사업인지에 따라 투자접근 방식도 단기와 장기로 나눠서 생각해 봐야 한다.

오진희 기자 valere@