美 모기지 정책 "藥보다 毒"

MBS 매각, 2차 모기지 완화 프로그램 둘러싼 우려 커

[아시아경제 강미현 기자] 미국 정부가 경기침체 기간 동안 사들였던 모기지담보증권(MBS)의 매각 가능성을 시사한 데 이어 대량 주택 압류 사태를 방지하기 위한 대책을 발표했다. 시장에 '당근'과 '채찍'을 동시에 내든 것.

본격적인 시행에 나서기도 전에 2차 모기지완화 정책의 효과가 백악관의 기대에 못 미칠 것이라는 관측이 우세하다. MBS 매각에 따른 타격도 예상보다 클 것으로 보여 자칫 백악관의 모기지 정책이 주택시장에 독이 될 수 있다는 우려의 목소리가 높다. 실제로 지난 주 10년물 국채 수익률이 치솟으며 모기지 금리 또한 동반상승, 적신호를 나타냈다.

◆ 모기지 완화, 은행 협조가 관건= 이번 2차 모기지완화 정책은 소위 '깡통주택' 소유주와 실업자 지원에 초점을 맞췄다. 주택가격이 대출금을 밑도는 ‘깡통주택’ 소유자들은 모기지대출업체로부터 원금 탕감을 받거나 연방주택국(FHA) 보증 모기지로 갈아탈 수 있다.

아울러 실업수당을 받는 주택소유자들은 3~6개월동안 대출금 상환이 월수입의 31%를 넘지 못하도록 제한된다. 실업자가 직장을 구할 때까지 시간을 주겠다는 의도다.

백악관은 2차 모기지완화 정책이 300만~400만건의 주택압류를 막아줄 것으로 기대하고 있다. 무디스 집계에 따르면 미국 내 깡통주택의 규모는 1500만에 이르고, 이 가운데 대출금이 주택 가격보다 20% 이상 큰 경우가 1000만건에 달한다.

그러나 무디스의 마크 잔디 이코노미스트는 이번 정책의 주택압류 방지효과가 150만건을 넘지 못할 것으로 내다봤다. 콜롬비아 비즈니스 스쿨의 크리스 메이어 교수 역시 “주택 압류를 막는데 도움이 되겠지만 백악관이 예상하는 300만~400만건에 이르기는 힘들 것”이라고 말했다.

모기지대출업체들의 협조 여부가 관건이 될 것이라는 지적이다. 1차 모기지완화 정책 당시에도 백악관은 금융회사가 대출 조건 완화에 적극적으로 나서지 않아 애를 먹었다.

더 큰 문제는 부실 모기지채권 대부분이 이미 금융업체들의 손을 떠났다는데 있다. 모기지대출업체는 주택버블 당시 부실 모기지채권 대부분을 증권화해 이를 투자자들에게 팔아치웠다. 원금을 탕감하기 위해서 은행은 채권을 보유 중인 투자자들의 동의를 얻어야 한다는 얘기다.

일부 전문가들은 주택압류가 진행되면 채권 보유자들 역시 손실을 입을 수밖에 없기 때문에 투자자들이 협상에 적극 나설 것이라고 낙관하고 있지만 쉽지 않을 것이라는 전망도 만만치 않다.

◆ MBS매각, 예상보다 타격 클 수도 = 미 연방준비제도(Fed)의 MBS 매입 중단 및 매각에 따른 후폭풍도 가시화되는 양상이다. 연준이 MBS 매각 가능성을 거론하자 시장은 이런 우려를 반응했다.

지난 주 10년물 국채 수익률이 오름세를 나타내면서 미 국책모기지 업체 패니메이의 30년물 채권 수익률도 4.33%에서 4.45%로 올랐고, 이는 모기지 금리를 5%로 끌어 올렸다.

이 때문에 연준이 MBS 매입 종료 및 매각에 따른 파장을 지나치게 과소평가했다는 지적이 제기됐다. 드와이트 자산운용의 폴 노리스는 “시장이 느끼던 만족감은 이제 사라지기 시작했다”고 말했다.

지난 26일 패니메이 30년물의 국채 대비 프리미엄은 1.226%포인트로 전주의 1.30%포인트보다 낮은 수준을 나타냈다. 당초 전문가들은 연준이 3월 말 채권매입을 중단한 이후 스프레드가 0.15~0.20%포인트 넓어질 것으로 예상했다. 그러나 지난 주 있었던 시장 움직임은 후폭풍이 예상보다 클 것이라는 전망을 가능케 한다고 월스트리트저널(WSJ)은 전했다.

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강미현 기자 grobe@asiae.co.kr