재개발 잇단 '무효' 판결에 사회적 비용부담 '눈덩이'

[아시아경제 소민호 기자, 오진희 기자] 재개발·재건축 등 도시 주거환경정비사업이 흔들리고 있다.

법원이 관련사업의 주민동의 등 법적 요건을 제대로 갖추지 못한 경우 추진결과를 무효화하는 판결을 잇따라 내린 때문이다. 사업추진을 둘러싸고 입주민간 이견이 있는 단지에서는 복잡한 사업절차 단계마다 쟁송이 야기될 수 있게 됐다. 정비사업은 추진위설립과 조합설립인가, 사업시행인가와 관리처분계획수립, 일반분양 등에 이르기까지 최소 5년 이상의 기간동안 복잡한 과정을 거치게 돼있어 갈등현장이 더욱 늘어날 가능성이 높다.

실제로 한두곳의 사업장에서 시작된 재개발.재건축사업 관련 분쟁은 전국으로 확산돼 있다. 이에따라 대표적인 도심주거공급 사업인 주거환경정비사업 추진계획이 정부나 지자체의 정책목표와 달리 심각한 차질을 빚을 수 있게 됐다. 더욱이 사업추진이 지연되며 단지내 입주민 사업비 부담 등이 눈덩이처럼 불어나며 사회적 비용부담이 가중될 전망이다.

◇정비사업 갈등의 발단은= 정비사업장에서 소송이 시작된 이유를 들여다보면 여러가지가 눈에 띈다. 우선 조급한 추진이다. 처음 발족된 조합들이 사업을 서둘러 진척시키기 위해 무리수를 두다 결국 반대주민들에게 덜미를 잡힌 것이다. 이번에 판결을 받은 백지동의서가 대표적이다. 동의율을 맞추기 위해 섣불리 백지상태로 인감도장만 받아 처리한 것이 화근이었다.

제도적 불완전성에도 기인한다. 2003년 복수 추진위 설립이 금지된 이후 또다른 추진위를 통해 정비사업을 주도하려는 입주민들은 보통 '비상대책위'를 통해 의견을 표출해 왔다. 두 추진세력간 긴장관계는 결국 송사를 촉발시켜 사업을 지연시키기 일쑤다.

문제의 출발점이 명확히 드러난만큼 개선방향도 간명하다. 하지만 해결방안이 빠르게 자리잡기는 쉽지 않을 전망이다. 조급한 추진을 방지하는 것부터가 그렇다. 추진단지 내 입주민간 충분한 의견수렴과 합의를 한 이후라도 절차가 진행되는 동안 이견은 수시로 나올 수 있다. 서울 반포주공3단지 재건축사업은 일반분양까지 절차가 진행된 이후 소송이 제기되기도 했다.

◇해결책은 간명...실천은 어려워= 제도적 보완 또한 마찬가지다. 한 대형건설사 관계자는 "정부가 자세한 추진절차와 그에 따른 요건 등을 정해놓았지만 곳곳에서 허점들이 발견된다"면서 "사업의 세부계획은 관리처분단계에 확정되지만 추진위 설립단계부터 동의서를 수차례 반복적으로 내야하는 것부터 문제"라고 지적했다.

무엇보다 초기 단계의 동의서에서 비용분담 부분이 포함됨으로써 최종 확정단계에서 문제로 연결되는 부분이 개선돼야 한다. 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 "사업비용의 분담내용이 구체적으로 나오려면 사업시행인가 단계가 돼야 한다"면서 "조합설립단계에서 시공단가도 나오지 않은 부분을 포함시키면 두고두고 분쟁을 유발할 소지가 있다"고 말했다. 이 부분에 대해서는 건설업계도 같은 목소리다.

김 변호사는 조합임원들을 대상으로 한 교육도 의무화할 필요가 있다고 주장했다. 추진위 단계부터 교육을 통해 제도나 법에 맞게 절차를 차근차근 밟아나갈 수 있도록 하면 성급한 추진에 따른 백지동의 사태를 미연에 방지할 수 있을 것이란 설명이다.

한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 "지금까지 정비사업들은 너무 빠르게 진행돼온 측면이 있다"면서 "보상을 위한 의도적 반대세력도 있기는 하지만 선의의 피해가가 있는만큼 신중한 사업추진이 이뤄질 수 있도록 해야 한다"고 말했다. 김규정 부동산114 부장은 "사업추진 속도에 욕심을 내다 재판으로 절차가 무효화되면 주민들의 재산피해가 오히려 심각해지게 된다"면서 "사회적 비용부담을 줄이는 차원에서라도 제도정비와 주민합의에 따른 갈등소지 예방이 선결돼야 한다"고 밝혔다.

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소민호 기자 smh@asiae.co.kr
오진희 기자 valere@asiae.co.kr