글로벌 주택가격 명암..저평가된 곳은?

[아시아경제 공수민 기자] 전 세계 주택가격이 여전히 고평가 상태인 것으로 나타났다. 경제 전문지 이코노미스트 최신호에 따르면 주식시장의 주가수익률(PER)과 비슷한 개념인 시가/임대료 비율로 봤을 때 전 세계 주택가격이 높은 수준이라는 것.

지난해 9월에만 해도 전년 동기 대비 주택가격이 상승한 곳은 스위스와 중국 두 국가밖에 되지 않았다.

미국에서는 10개 대도시 주택가격을 보여주는 S&P케이스 실러 지수가 5개월 연속 상승한 후 10월에는 변동을 보이지 않아 전년 동기에 비해 6.4% 낮은 수준을 유지했다. 이처럼 주택시장이 안정을 찾고 있다는 것은 주택가격이 글로벌 주택가격 거품이 충분히 가라앉았음을 암시하는 것이다.

그러나 그 후 주택시장이 강세를 보이며 최근에는 주택가격이 6개 국가에서 상승한 것으로 나타났다. 특히 홍콩의 경우 주택 가격 상승률이 두 자릿수에 달했다. 미국 역시 연방 주택금융공사(FHFA)가 조사한 데이터에 따르면 시가/임대료 비율은 여전히 평균보다 14% 높은 것으로 나타났다.

최근 주택가격이 다시 상승세를 보이고 있는 영국의 경우 시가/임대료 비율이 과거 평균보다 28.8% 높은 것으로 나타났다. 중국에서의 주택가격도 상승세를 보이고 있다. 다만 시가/임대료 비율은 평균보다 2.2% 높은 것으로 나타나 아직 주택가격 버블이 발생하지는 않은 것으로 보인다. 홍콩의 경우 시가/임대료 비율이 평균보다 50% 이상 높아 버블 문제가 심각한 것으로 드러났다.

반면 꾸준히 주택가격이 하락한 일본의 경우 시가/임대료 비율이 평균보다 34% 낮았고, 독일은 15% 낮은 것으로 추산됐다. 스위스 역시 시가/임대료 비율이 평균보다 9% 낮은 것으로 나타났다. 일본과 독일에서 주택가격 버블이 붕괴됐다는 점을 생각할 때 이 두 국가에서의 시가/임대료 비율이 평균보다 낮은 것은 놀라운 일이 아니다.

시가/임대료 비율이 평균보다 높을 경우 주택을 적정 수준보다 높은 가격에 매입해야 한다는 것을 뜻한다.

다만 시가/임대료 비율의 한 가지 결점은 계산한 기간에 따라 그 결과가 달라진다는 것이다. 스페인이 아일랜드보다 시가/임대료 비율이 높은 것으로 나오는 이유는 반영한 기간 때문이다. 이번 조사에서는 1990년부터 계산하면서 스페인 주택시장이 주춤했던 기간이 반영되지 않아 스페인의 시가/임대료 비율이 55.1% 높은 것으로 나왔지만 1990년 이전부터 계산했더라면 스페인의 시가/임대료 비율은 24% 높은 것으로 나오면서 아일랜드와 비슷한 수준이 된다.

이 같은 결점에도 불구하고 시가/임대료 비율은 주택시장의 과열 정도를 평가하는데 유용하다는 것이 이코노미스트의 판단이다. 공급 부족이나 인구증가는 주택가격 상승을 불러오지만 이는 임대가격 상승 또한 불러오기 때문이다.

공수민 기자 hyunhj@asiae.co.kr