부동산 '조준규제'냐 '광폭규제'냐

담보대출 규제 강남3구 제외돼 효과 미미
2금융권·DTI 확대 '전면규제' 수순 예정

시중유동성의 부동산시장 '쏠림현상'을 예의주시했던 금융당국이 7일 전격적으로 주택담보대출 규제 강화방안을 시행하면서, 전방위적인 규제로 확산될 지 관심이 모아지고 있다.

금융당국이 내놓은 카드는 서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)을 현행 60%에서 50%로 낮추는 것이다. 이번 방안이 나온 것은 최근 주택담보대출 증가세가 꺾이지 않는 상황에서 일부 수도권 지역을 집값이 들썩이고 있기 때문이다. 금융당국은 우선 1단계 조치로 은행권 LTV 하향 조정을 내놓았지만, 주택담보대출의 증가세가 지속될 경우 2금융권으로의 확대, 대출총량규제, 총부채상환비율(DTI) 강화 등 추가 대책도 내놓는다는 방침이다.

◇시장영향 미미...심리효과는 커=
금융당국이 LTV 하향 조정 대상을 수도권 전지역으로 규정한 것은 이 지역의 주택담보대출 쏠림 현상이 갈수록 심해지고 있기 때문이다. 전체 주택담보대출 비중에서 수도권이 차지하는 비중은 작년 6월말 72.8%(167조1000억원)에서 올해 3월말 73.6%(181조9000억원)로 높아졌다. 반면 지방은 27.2%(62조4000억원)에서 26.4%(65조4000억원) 낮아졌다. 수도권 중에서도 집값이 급등한 일부 지역만을 규제할 경우, 인근 접경지역으로 대출수요가 몰리는 '풍선효과'가 우려된다는 점도 감안한 것으로 풀이된다.

다만 이번 규제방안이 부동산 시장 전반에 미치는 영향은 당장 크지 않을 것으로 예상된다. 부동산시장 과열의 진원지라고 할 수 있는 강남 3구(강남·서초·송파)는 이미 LTV가 40% 이하로 묶여있어 아무런 영향이 없다. 당국이 그동안 주택담보대출 증가세에 대응하기 위해 은행권 창구지도에 나서면서, 은행별로 이미 자율적인 LTV 하향조정을 해왔다는 점도 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 전망을 뒷받침한다.

김영대 금감원 은행서비스총괄국장은 "이번 조치는 주택담보대출에 대한 규제 완화를 강화로 전환했다는데 의미가 있다"며 "현재 평균 LTV는 47.5% 수준으로 개인별로 한도를 모두 소진하지 않고 있기 때문에 정상 수요자보다는 투기자에게 상대적으로 영향이 클 것"이라고 말했다.

◇2금융권 확대...DTI 카드도 주목=
금융당국은 주택담보대출 증가세와 집값 상승이 진정되지 않을 경우 추가조치를 내놓을 수 있다고 강조했다. 이에따라 추가적인 대출 규제가 나올 경우 부동산시장에 미치는 파급효과는 지금보다 강할 것으로 예상된다.

금융당국이 취할 수 있는 추가 조치는 우선 은행권에 이어 2금융권으로 LTV 규제를 확대하는 방안이다. 금감원 관계자는 "이번 조치로 주택담보대출이 2금융권으로 쏠리는 '풍선효과'가 나타날 수 있는지 예의주시하고 있다"며 "필요하면 LTV 규제를 강화할 수도 있다"고 말했다. 2금융권의 주택담보대출은 올해 1월과 2월에 감소세를 보였다가, 3월과 4월 1000억원씩 증가했다. 특히 5월과 6월에는 각각 6000억원, 7000억원 늘어나며 가파른 증가세를 보였다.

부동산시장이 들썩이던 2006년과 2007년 금융당국이 총부채상환비율(DTI) 규제를 처음 은행권에 도입했을 때도 2금융권으로 대출 수요가 쏠리는 현상이 발생했다. 이밖에 ▲수도권 지역의 LTV를 50%에서 추가로 하향 조정하는 방안 ▲수도권지역에서 금융회사별 대출 총량제를 적용, 일정 한도 이상의 주택담보대출을 묶어두는 방안 등도 검토 대상이다.

주택시장에 파급력이 상당한 DTI 규제 강화는 마지막 카드로 거론된다. 대출자의 소득수준에 따라 대출한도액을 제한하는 DTI는 투기지역과 수도권 투기과열지구에서 주택담보대출을 받을때 원리금 상환액의 40%를 넘을 수 없도록 규정하고 있다. 현재는 강남 3구에만 DTI 규제가 적용된다. 주택담보 가치만을 기준으로한 LTV에 비해 대출자의 소득과 원리금 상환 능력 등을 종합적으로 따지기 때문에 보다 강력한 대출 규제로 볼 수 있다.

금융당국 관계자는 "DTI 규제 강화는 영향력이 매우 클 것으로 예상되지만, 현재까지는 검토한 바 없다"고 말했다. 다만 금융당국은 DTI 규제를 비투기지역으로 넓히거나, 투기지역과 투기과열지구의 범위를 확대해 적용하는 방안 등도 신중히 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

박수익 기자 sipark@asiae.co.kr