‘건물보다 땅’ 고급 주거의 기준... 저밀도 주거 ‘르엘 어퍼하우스’ 주목받는 이유

[서울 여의도 아파트 단지]

국내 부동산 시장에서 고급 주거를 바라보는 기준이 조금씩 달라지고 있다. 그동안 고급 주거의 상징은 조망이 좋고 브랜드가 확실하며, 대규모 커뮤니티를 갖춘 초고층 아파트였다. 하지만 최근에는 단순한 높이나 규모보다, 주거 밀도와 토지 구조까지 함께 따지는 시각이 확산되고 있다.

부동산 업계가 주목하는 부분은 초고층 아파트가 안고 있는 구조적인 한계다. 현재 공급되는 35층 이상 아파트 가운데 상당수는 법적으로 허용된 용적률을 거의 모두 사용한 상태다. 이 때문에 시간이 지나 건물이 낡아도 다시 짓거나 구조를 바꾸는 데 현실적인 제약이 많다는 지적이 이어져 왔다. 실제로 고층·고밀도 단지는 공사비 부담이 크고 사업성이 낮아 재건축을 추진하기 어려운 경우가 많다.

문제는 앞으로다. 지금은 상징성과 희소성으로 높은 평가를 받는 고층 아파트가, 30~40년 뒤에는 허물기도 어렵고 더 짓기도 어려운 건물이 될 수 있다는 점이다. 이미 용적률을 최대한 사용한 상태에서는 재건축을 하더라도 추가로 얻을 수 있는 가치가 크지 않기 때문이다. 이 경우 자산 가치는 건물의 노후화 속도를 따라가게 되고, 토지에서 이를 보완하기도 쉽지 않다는 분석이 나온다.

부동산 자산 구조를 보면 차이는 더 분명해진다. 부동산 가치는 크게 토지와 건물로 나뉘는데, 시간이 지날수록 건물 가치는 줄어드는 반면 토지는 희소성으로 인해 가치를 유지하거나 오르는 경우가 많다. 초고층 아파트는 많은 세대가 하나의 땅을 나눠 갖는 구조다. 그만큼 세대당 토지 지분이 작고, 건물이 낡아질수록 토지가 자산을 받쳐주는 힘도 약해진다.

반면 저밀도 주거는 세대 수가 적고, 세대당 보유하는 토지 지분이 크다. 이런 구조에서는 건물이 오래돼도 토지가 자산의 중심 역할을 한다. 재건축이나 부지 통합, 매각 등 향후 선택할 수 있는 방향도 상대적으로 다양하다. 업계에서는 "고급 주택일수록 건물보다 토지가 차지하는 비중이 점점 더 중요해지고 있다"고 설명한다.

주거 선호의 변화도 이런 흐름과 맞물려 있다. 과거에는 같은 입지에 더 많은 세대를 공급하는 것이 효율로 여겨졌지만, 최근에는 프라이버시와 쾌적성, 관리 부담까지 함께 고려하는 수요가 늘고 있다. 고층 단지는 시간이 지날수록 관리비와 유지 비용이 커지는 반면, 저밀도 주거는 비교적 비용 구조가 안정적이라는 평가를 받는다.

＜르엘 어퍼하우스＞

이런 변화 속에서 강남 서초구 헌인마을에 조성 중인 '르엘 어퍼하우스'는 저밀도 주거의 특징을 보여주는 사례로 언급된다. 이 단지는 공동주택임에도 세대당 약 100% 수준의 대지 지분을 확보한 구조를 적용했다. 일반적인 아파트에서는 보기 드문 방식으로, 개별 주택에 가까운 토지 비중을 갖춘 것이 특징이다.

단지 구성 역시 밀도를 낮추는 데 초점을 맞췄다. 약 5만6,000평 규모의 대지에 222가구만 배치했고, 건축면적은 전체 대지의 약 20% 수준으로 제한했다. 세대 수를 늘리기보다는 녹지와 여유 공간을 충분히 확보해, 시간이 지나도 주거 환경이 유지될 수 있도록 계획했다는 설명이다.

업계에서는 고급 주거 시장이 단기적인 편리함이나 상징성보다, 시간이 지나도 선택의 여지가 남는 구조로 시선을 옮기고 있다고 본다. 현재의 생활에 최적화된 주거가 고층 아파트라면, 다음 세대까지 이어질 수 있는 자산으로는 토지 중심의 저밀도 주거가 다시 주목받고 있다는 분석이다.

한편 르엘 어퍼하우스는 단지 조경과 공사 진행 상황을 직접 확인할 수 있는 현장 전망대를 운영하고 있다. 한강 뚝섬공원에는 브랜드 철학과 주거 개념을 체험할 수 있는 '르엘 어퍼하우스 갤러리'도 마련돼 있다. 두 공간 모두 사전 예약을 통해 방문할 수 있다.

lshb01@asiae.co.kr