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대도시 주택가격 상승과 신도시 효과[최준영의 도시순례]

최종수정 2022.05.24 14:07 기사입력 2022.05.20 10:59

우리나라 주택가격은 2021년 하반기 이후 안정세를 보이고 있지만 전 세계적으로 보면 대도시를 중심으로 계속 상승하고 있다. 2020년 이후 급격히 팽창한 유동성이 중앙은행의 금리인상 등으로 인해 2022년 들어 본격적으로 축소되면서 부풀어 올랐던 주식 및 채권 등 금융자산 시장은 급격히 위축되고 있지만, 주택의 경우 상승폭만 줄어들었을 뿐 상승추세는 이어가고 있는 곳이 많다. 미국의 경우 올해 초 1년 전과 비교하였을 때 19.1% 상승하였으며, 2020년과 비교하였을 때는 32%이상 상승하였다. 이러한 상황은 유럽 등에서도 유사하게 나타나고 있다.

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일각에서는 주택담보대출 이자율의 상승으로 인해 2008년 서브프라임 모기지 사태가 반복될 가능성을 제기하고 있다. 하지만 DTI, DSR 등 강화된 대출규정 등으로 인해 2008년과 같은 대규모 버블의 등장가능성은 없다는 것이 일반적인 분석이다. 하지만 버블이 없다고 하더라도 주택가격 및 임대료 상승은 대도시에 거주하는 많은 이들, 특히 청년이나 저소득층을 힘들게 하고 있는 것은 확실하다.


세계적으로 나타나고 있는 이런 현상은 공급을 훨씬 초과하는 수요가 존재하기 때문이라는 것이 공통적인 분석이다. 수요 자체도 높지만 많은 대도시가 공통적으로 겪고 있는 까다로운 주택 및 도시계획 규정으로 인해 도시 내의 한정된 토지자원을 제대로 이용하지 못함으로서 나타나는 현상인 것이다. 수요를 충족시키기 못하는 공급이 가격 상승의 주된 원인으로 지목되고 있으며, 최근에는 여기에 더해 인건비 및 자재가격 상승까지 겹치면서 공급은 더욱 축소되고 있는 것은 세계 공통적 모습니다.

최근 세계경제포럼(WEF)은 대도시를 중심으로 나타나는 주택문제를 해결하기 위한 5가지 방안을 제시했다. 첫째로는 용도규제 및 용적률 완화이다. 둘째는 건축비용 상승의 핵심 인 인력난 해소를 위해 더 많은 외국인 노동자들이 건설현장에 참여할 수 있도록 하자는 것이다. 셋째는 공급측면을 자극하기 위해 세금감면 혜택을 포함한 재정적 인센티브를 제공하는 것이며, 넷째는 상업공간의 확대를 통한 재정확충을 기반으로 한 저렴한 공공주택 건설의 확대이다. 마지막으로 다섯째는 주택구매 수요자에게 더 많은 주택담보대출을 허용하자는 것이다. 우리로서는 고개를 갸웃거리게 하는 방안들이 포함되어 있지만, 중요한 점은 대도시의 주택문제는 더 이상 특정 국가의 특별한 현상이 아닌 보편적 문제로 대두되고 있다는 점이다.


국내의 경우 3기 신도시를 포함한 대규모 주택공급 계획이 최근 몇 년에 걸쳐 발표되었으며, 새로 출범한 윤석열 정부에서도 수도권 지역에서의 대규모 공급 기조는 이어질 것으로 예상된다. 하지만 이러한 공급이 주택가격을 안정시키는 데 충분할 것인지에 대해서는 검토가 필요하다. 우리는 신도시 건설을 통한 대규모 주택공급이 주택시장 안정에 크게 기여했다고 생각하지만 자세히 들여다보면 조금 다른 모습을 발견할 수 있다.


90년대 초반의 경우 1기 신도시 물량이 아닌 서울에 지어진 아파트 그리고 다세대·다가주 주택의 물량이 훨씬 많았는데 이러한 공급이 서울의 주택가격을 안정시키는데 크게 기여했다. 신도시와 더불어 기존 시가지에서의 대량 공급이 효력을 발휘하였던 것이다. 2기 신도시의 경우 자체 공급물량과 더불어 기존에 공급되었던 1기 신도시 건설 당시 공급된 주택이 입주한지 약 15년 이내였기 때문에 주택수요를 나눠서 부담할 수 있었던 것이 가격 하락을 이끌어낸 요인이었다.

하지만 최근의 상황은 과거와 달라졌다. 1990년대 서울과 신도시를 중심으로 대량 공급된 아파트들은 30년을 바라보면서 노후화가 가속화되고 있으며, 한정된 신규 주택으로 구매 수요가 집중되고 있다. 70~80년대 공급되었던 아파트의 경우 재건축을 기대하는 투자수요를 제외하면 실제 입주수요를 충당하기는 어렵게 된 지 이미 오래기 때문이다.


반면 과거 대체제로 여겨지던 빌라의 경우 최근에는 선호도가 많이 낮아지면서 아파트 수요를 분산시키는 역할을 제대로 하지 못하고 있다. 모두가 서울의 신축 아파트 공급을 기다리지만 현실은 외곽에서의 공급인 것이다. 이러한 상황을 고려해볼 때 수도권 외곽에 공급되는 신도시 등의 공급물량만 가지고는 전체 시장을 안정화시키는 것은 쉽지 않을 수 있다.


대도시에 대한 인구 집중은 세계적 현상이며, 고부가가치 업종의 대도시 집중은 잠재 구매자들의 소득을 증가시키고 있다. 하지만 기존 주택은 노후화되고 있는 반면 신규 공급은 제약조건으로 인해 원활하지 않은 것 역시 공통적이다. 주택공급에 대한 논의는 대부분 기존주택의 수를 상수로 간주하고, 신규주택이 얼마나 추가될 것인지를 놓고 이루어진다. 하지만 언제나 존재할 것 같은 기존주택의 경우 수요자의 눈높이를 충족시키지 못하면서 선택의 범주에서 탈락하는 경우가 점차 많아지고 있으며, 이러한 추세는 가속화되고 있다.


도심지역에서의 신규 주택 지속적 공급을 위해서는 관련 제도 및 규정의 정비를 통해 빠르게 재건축·재개발이 진행되도록 지원하는 것이 필수적이다. 가격불안 요인이 있다고 해서 사업을 늦출수록 전체 시장의 불안정성은 높아질 뿐이다. 많은 요소들을 고려해야 하는 1기 신도시 재건축 보다 우선적으로 90년대 이전에 지어진 아파트에 대한 재건축 및 리노베이션 등 정비방안을 우선시 하는 합리적 접근이 필요한 때이다.


최준영 법무법인 율촌 전문위원


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