중산층 선호·역세권 포함 반갑지만…주민동의는 '글쎄'

정부, 서울 16곳 '공공재개발 2차 후보지' 선정

본동·금호23 등 역세권
수요 높은 도심지 대거 포함
계획대로 추진 시 총 1만93가구 신규 공급

공공개발 불신·민간재개발 기대감은 변수

[아시아경제 김혜민 기자, 류태민 기자] 정부가 서울 시내 노후주거지 16곳을 공공재개발 사업 2차 후보지로 선정하면서 시장의 관심이 높아지고 있다. 지난해 발표한 8·4 대책의 연장선으로 1차 후보지를 선정한 지 2개월여 만이다. 이로써 서울 시내 공공재개발 후보지는 총 24곳으로 확대됐다.

정부는 이들 지역에 용적률 완화 등 인센티브를 부여해 총 1만3152가구를 신규 공급한다는 방침이다. 하지만 예상치 못한 변수가 잇따르면서 사업의 원활한 추진 여부는 미지수다. 한국토지주택공사(LH) 땅 투기 사태로 반(反) 공공정서가 커진데다 서울시장 보궐선거로 민간 재개발에 대한 기대감이 커지면서 주민동의율이 변수로 꼽힌다.

◆눈길끄는 2차 후보지 어디=이번에 선정된 후보지는 ▲성북구 장위 8·9 ▲양천구 신월7동-2 ▲성북구 성북1 ▲노원구 상계3 ▲영등포구 신길1 ▲송파구 거여새마을 ▲동대문구 전농9 ▲서대문구 연희동 721-6·홍은1·충정로1 ▲동작구 본동 ▲성동구 금호23 ▲중랑구 중화122 ▲강동구 천호A1-1 ▲종로구 숭인동 1169 등 총 16곳이다.

역세권이지만 서울 시내에 남아있는 5만㎡ 이상 대규모 노후주거지들이 대부분 선정됐다. 후보지에는 현재 1만109가구가 있다. 정부는 계획대로 재개발이 이뤄지면 총 2만202가구로 확대돼 1만93가구가 늘어날 것으로 추산했다. 이는 1차 후보지까지 더하면 총 2만4965가구로, 1만3152가구가 신규 공급된다.

전문가들은 영등포구 신길1, 동작구 본동, 성동구 금호23 등 도심지가 선정된 데 주목하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "사업성이 떨어지는 외곽지역만 후보지가 될 것이라 예상했는데 중산층이 선호하는 지역들도 대거 포함돼 있다"며 "노후도가 높아 공공재개발에 대한 수요가 큰 지역들이어서 예상보다 활발하게 진행될 수 있다"고 말했다.

성동구 금호23 구역(3만706㎡)은 3호선 금호역 인근에 위치한 알짜 땅이다. 2010년 정비구역으로 지정돼 2011년 추진위원회를 설립했지만 분양시장 불황과 추진주체에 대한 불신으로 갈등이 지속되며 2013년 주민 50% 동의로 추진위가 해산되고 정비구역이 해제됐다. 토지등소유자가 327명으로 공공재개발이 계획대로 완료되면 948가구로 확대된다. 영등포구 신길1 구역(5만9379㎡) 역시 교통의 요충인 영등포역 일대에 위치해있으며, 노후주거지가 전체의 90% 수준으로 공공재개발이 이뤄지면 552가구에서 1510가구로 확대될 것으로 추산된다.

강남과 인접한 송파구 거여새마을(6만3995㎡)도 주목된다. 거여새마을은 그간 구릉지에 위치한 탓에 용적률 상한이 낮아 사업성 부족으로 개발이 지연돼왔던 곳으로, 이번에 용적률을 높여 추진될 경우 기존 691가구에서 1329가구로 확대된다. 윤지해 부동산114 수석연구위원은 "강남에 가까울수록 사업성이 높다"며 "강동구 천호 등 교통이 편리한 지역은 개발 이후 거주관점에서 봤을 때 선호도가 높을 수 있다"고 말했다.

◆민간 재개발 기대감에, 공공 불신 커져…주민 동의는 '글쎄'=사업을 속도감 있게 추진하려면 주민동의가 필수지만 성사되기 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. 우선 주민 10%의 동의로도 공공재개발 신청이 가능한 것과 달리 실제 사업이 진행되려면 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 이미 동의율이 높은 일부 지역을 제외하곤 속도를 내기 쉽지 않다는 지적이다.

여기에 LH 직원들의 땅 투기 사태로 공공 주도 사업에 대한 불신이 커지면서 구역 내 사업반대 목소리에 힘이 실리고 있다는 것도 변수다. 서울시장 후보들이 앞다퉈 민간 주도 정비방식 활성화를 내걸고 있는 만큼, 새로운 시장 취임 이후 민간 규제가 완화되면 공공재개발의 매력이 떨어질 수 있다.

서진형 경인여대 교수는 "1차 후보지도 사업 시작을 못했는데 2차 후보지를 지정한다고 실질적으로 재개발이 원활히 진행될 수 있을지 실효성에 의문이 든다"며 "LH 사태로 공공기관이 신뢰를 상실했기 때문에 더 어려움이 있을 것"이라고 말했다. 윤지해 수석연구위원은 "장기간 지연된 곳은 어떻게든 개발될 수밖에 없지만 수장 교체로 일시적으로 지연될 여지는 있다"며 "1차 후보지처럼 수익성 등의 문제로 조합원들이 변심할 수 있기 때문에 이해관계를 잘 해결해야 속도를 낼 수 있다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
류태민 기자 right@asiae.co.kr