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변수 많은 주택시장..'미분양 절정기' 2008년과 비교해보니

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질·양 자체가 다르다…'악성' 아닌 미분양
60~85㎡짜리가 전체의 70%…향후 잠재수요 많은 주택이 대부분
전문가들 "수도권에 몰려있는 것도 차이…급체하지는 않을 수준"
시장선 "많은 물량 쏟아져나와 소화불량에 걸려있는 상황"


변수 많은 주택시장..'미분양 절정기' 2008년과 비교해보니
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[아시아경제 최대열 기자]'미분양 물량'을 어떻게 볼 것인가. 주택시장에 쌓인 약 5만가구의 미분양 물량을 두고 해석이 엇갈리고 있다. 정부는 시간이 지나면 충분히 소화될 수 있는 물량이라고 보고 있지만 시장에서는 과부하가 걸린 것이라는 지적이 나온다.
정부가 '급체'하지는 않을 수준의 미분양이라 보는 데에는 절대적인 물량이 과거에 비해 그리 많지 않은 수준이기 때문이다. 최근 10년 이내 가장 미분양이 많았던 2008년 말에는 16만5599가구에 달했다. 구체적으로 들여다보면 지난해 11월 기준 60~85㎡짜리 미분양주택이 3만4849가구로 전체의 70% 이상으로 집계됐다.

양적으로도 적지만 질적으로도 차이가 있다. 2008년 당시에는 85㎡를 넘는 대형주택이 전체의 53% 이상을 차지했다. 60~85㎡ 주택의 경우 실거주나 임대차 목적의 수요가 많아 상대적으로 거래가 빈번한 주택이다.

미분양 주택 상당수가 향후 잠재수요층이 풍부한 상품이라는 점은 2008년과 달리 준공 후에도 분양이 이뤄지지 않는 '악성'으로 분류될 여지가 적다는 걸 뜻한다. 국토부가 2013년 내놓은 제2차 장기 주택종합계획을 보면 60~85㎡ 신규주택 수요는 연평균 16만7200가구 수준에서 2022년 17만1300가구까지 늘어날 것으로 예상된다. 다른 규모 신규주택은 수요가 줄어들 것으로 예상된다.
노희승 주택산업연구원 책임연구원은 "실거주 수요가 높은 분양물량의 경우 전셋값이 높은 수준을 유지하고 있어 임대수익을 노리고 들어오는 수요가 일정 부분 있을 것으로 보인다"면서 "2007년 대규모 밀어내기로 인한 미분양이나 집값이 폭락하는 사태가 일어날 가능성은 낮다"고 말했다.

미분양 분포 지역도 과거와 사뭇 다르다. 2008년에는 미분양 10가구 가운데 8가구 이상이 지방에 집중돼 있었다. 반면 최근에는 수도권에 절반을 다소 웃도는 수준(2만6578가구)이 있는 것으로 나타났다.

최근 들어 미분양이 급증한 것처럼 보임에도 정부가 섣부르게 나서는 대신 신중하게 시장을 접근하는 배경이다. 천현숙 국토연구원 토지주택본부장은 "일괄적으로 분양되지 않은 주택을 취합하는 방식으로는 문제가 되는 악성 미분양을 골라내 정책을 쓰는 데 한계가 있다"면서 "과거 2008년을 제외하면 연평균 미분양은 7만가구 미만으로 이는 당국에서도 충분히 관리가능한 수준"이라고 설명했다.

하지만 한 켠에서는 주택시장이 단단히 '소화불량'에 걸렸다고 판단하고 있다. 2008년 대규모 미분양 사태 이후 수년간 실적개선에 걸림돌로 작용했던 만큼 신규분양에 소극적이었던 주요 건설사는 지난해 시장이 다소 살아날 조짐을 보이면서 많은 물량을 쏟아낸 것이 사실이다. 예년의 경우 인허가물량의 20~30% 정도가 해당 연도에 착공된 반면 지난해에는 인허가 받은 전체 10가구 가운데 6가구 이상이 공사에 들어갔다.

올 들어 가계대출에 대한 금융당국이 규제에 나서고 금리인상까지 예상되면서 더 늦기 전에 분양에 나선 셈이다. 부동산114에 따르면 올해 민간 아파트 신규분양 물량은 32만가구로 계획하고 있는 것으로 파악됐다. 지난해보다는 다소 적은 수준이나 2008년 당시 계획물량에 이어 8년만에 가장 많은 수준이다.

이에 상대적으로 입지가 떨어지는 단지나 분양가가 높은 곳을 중심으로 미분양 물량이 늘어날 것으로 예상하고 있다. 대출규제 강화 등 주택시장을 둘러싸고 각종 악재가 두드러지면서 시장 전체적으로 거래량이 떨어지고 있어 당국도 예의주시하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 아파트 거래건수는 지난 8일까지 1564건으로 하루 평균 196건 수준이다. 지난해 거래가 급증하며 매매가가 큰 폭으로 올랐던 대구의 경우 새해 들어 오히려 떨어지고 있다.

분양시장에 각종 이상신호가 감지된 만큼 정부는 상황을 예의주시하고 나섰다. 특히 다음달 들어 가계부채 관리방안 시행으로 주택시장이 얼어붙을 경우를 대비해 국토부는 이달 들어 주택가격이나 거래량, 분양물량, 미분양 통계 등을 면밀히 살펴보는 것으로 전해졌다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "국토부가 독자적으로 쓸 수 있는 카드가 많지 않은 만큼 금융ㆍ조세당국과 손발을 맞춰나가야 할 것"이라며 "아직 시장의 기초체력이 튼튼하다고 하기 힘들어 시장에 조심스럽게 접근해야 한다"고 말했다.



최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
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