한남더힐 '고무줄 감정가' 정부 판정 곧 나온다

'한남더힐' 전경

타당성 조사 후 징계범위 결정…민간임대 분양전환 가격기준 만들어야

[아시아경제 한진주 기자] 서울 도심의 고급 주거단지로 관심을 모았으나 감정평가로 제시된 분양전환 가격의 적절성 논란을 일으킨 '한남더힐'. 600가구의 중형급 공동주택 단지는 이 지역을 넘어 국민적 관심사로 떠올랐다. 한 채당 최대 50억원까지 분양전환 가격이 벌어진 감정평가 가격 때문이다. 이로 인해 지난 1월 입주민을 대상으로 한 분양전환 신청 때 전용 59㎡ 133가구 중 70여가구만 접수, 나머지 177~244㎡는 접수가 전무했다.

이에 정부가 감정평가업체들의 분양전환 가격이 적절했는지를 조사, 조만간 결과를 내놓는다. 처리결과가 주목되지만 '고무줄 감정가'라는 비아냥 속에 감정평가업계는 윤리적 타격을 입게 됐다. 차제에 임대아파트 분양전환 기준을 명확하게 할 필요가 있다는 지적이 나온다.

29일 관련업계 등에 따르면 감정평가제도를 운용하는 국토교통부는 한남더힐 분양전환을 둘러싼 감정평가의 타당성 조사결과와 후속조치를 발표할 것으로 알려졌다.

앞서 지난해 8월 시행사와 입주자 측은 1차 분양전환시기가 다가오자 감정평가업체를 선정했고 감정평가업체는 조사를 통해 적정 분양가격을 3.3㎡당 6000만~7000만원 후반대로 제시했다. 하지만 입주자들이 선정한 감정평가업체는 3.3㎡당 3500만원 이하가 적정 분양가라는 결과를 내놨다. 시행사와 입주자 간 너무 큰 차이를 보인 것이다. 이를 한 채당 가격으로 환산하면 243㎡의 경우 시행사측 의견으로는 79억6000만원, 입주자 측 의견으로는 28억7000만원이 돼 차이가 50억원까지 벌어진다. 시행사 측 감정평가업체가 '삼성동 아이파크'를 기준으로 삼았고 입주자 측 감정평가업체가 상대적으로 가격이 낮은 한남동 '힐탑 트레져'로 삼았기 때문이다.

이로 인해 시행사와 입주자 간 날 선 대립이 이어지며 논란이 확산되고 감정평가의 기준이 명확치 않아 이런 사태가 발생했다는 지적이 제기되자 정부가 개입했다. 감정평가제도상의 허점이 있는지는 물론 제대로 기준을 적용해 감정평가가 이뤄졌는지를 살펴보기에 이른 것이다. 감정평가의 신뢰도가 크게 타격을 받은 만큼 처벌 수위를 높이고 보완대책을 마련하는 데 주안점을 둔다는 것이 국토부의 설명이다.

타당성조사는 감정원이 해당 감정평가업체 등을 조사한 결과를 국토부에 이송하면 징계 범위 등을 국토부가 결정하는 방식으로 진행된다. 감정원이 해당 감정평가업체의 의견을 청취한 후 자문위원회·심의위원회 의견을 반영해 최종 결과보고서를 제출한다. 문제가 발견된 경우 징계위원회에 심의를 의결하는데 징계는 자격취소, 자격등록취소, 업무정지, 견책 범위에서 이뤄진다.

다만 감정평가업체의 영업행위에 대한 처벌은 이뤄지지 않을 것으로 보인다. '고무줄 감정평가'를 한 개의 감정평가업체 내에서도 한 것으로 알려졌는데 이 부분은 수주활동의 일환으로 제안한 수준이어서 처벌까지 하기엔 곤란하다는 것이다. 업계 관계자에 따르면 한 감정평가업체는 시행사 측에는 2조5000억원, 입주자 측에는 1조2000억원을 분양전환 가격으로 제안한 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 "법인 명의로 감정평가서를 발행했다면 처벌이 가능하다"며 "평가서 발행여부가 적정했느냐 아니냐가 핵심"이라고 설명했다. 그럼에도 영업행위가 적절했느냐는 논란은 남을 전망이다.

정부의 조사 결과 감정평가의 적절성 여부가 판별되면 업체의 처벌 여부와는 별도로 민간 임대아파트의 분양전환 가격에 대한 명확한 기준 마련이 필요하다는 지적이 제기된다. 사실 이처럼 감정평가가 의뢰인에 따라 들쭉날쭉 이뤄지고 있다는 목소리는 꽤 오래 전부터 나왔다. 더욱이 시장 규모가 줄어들고 감정평가사는 늘어나며 경쟁이 치열해지자 눈치보기식 감정평가가 횡행할 여지가 높아졌다는 평가도 있다.

2009년 한남더힐은 임차인 모집공고에서 분양전환 조건을 '임대인과 임차인이 각기 선정하는 감정평가법인의 감정평가금액의 산술평균 가격으로 한다'고 명시했다. 이와 달리 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 공급하는 분양전환 임대주택의 경우 분양전환가격 산정기준이 '임대주택법 시행규칙'에 규정돼있다. 임대기간이 5년인 경우 건설원가와 감정평가금액을 합산해 2로 나눈 금액을, 10년인 경우 감정평가금액을 초과할 수 없도록 했다. 또 공공임대아파트의 경우 감정평가 가격으로 갈등이 빚어진 경우 지자체장이 제3의 평가업체를 선정해 재감정할 수 있도록 했지만 민간임대아파트는 그렇지 않다.

모든 민간임대아파트가 한남더힐처럼 갈등을 겪는 것은 아니다. 판교에서 최근 분양전환을 진행 중인 민간임대 아파트는 공공임대아파트의 분양전환기준을 준용해 시세와 비슷하게 분양가격이 책정됐다. 판교신도시의 '원마을 7단지 모아미래도' 아파트는 분양가격을 3.3㎡당 1200만원 후반대로 정했다. 양측의 감정가격을 평균해 80% 선에서 결정했는데 임차인 중 절반 이상이 분양전환을 신청한 것으로 알려졌다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "한남더힐 사태는 임대주택 분양가 산정 제도의 문제라고만 보기는 어렵지만 이번 사례를 계기로 신뢰를 확보할 수 있는 보완책이 마련돼야 한다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr