[김인만의 부동산돋보기]수익형부동산, 장밋빛 환상은 금물
베이비부머 은퇴문제가 서서히 이슈가 되면서 자연스레 고정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산에 대한 인기가 높아졌다. 사람들은 판로가 막힌 부동산업계에 그나마 한줄기 희망의 빛을 수익형부동산에서 찾았다. 최근 부동산전문가들이 낸 책의 다수가 수익형부동산 관련 책임을 보더라도 수익형부동산이 대세임을 알 수 있다.
2006년 부동산 광풍이 불면서 분양열풍도 불었는데 결국 돈을 번 사람들은 부동산 관계자들밖에 없었던 것을 감안하면 최근 수익형부동산 인기도 은퇴준비에 대한 성질 급한 한국인들의 조급증을 이용한 부동산업계의 전략이라 할 수 있다.
공실률이 낮고 수익률이 잘 나오는 수익형 상품은 효자 역할을 하지만 단순히 공실률과 수익률만으로 수익형부동산의 가치를 판단하는 것은 난센스다. 부동산이라는 것이 살 때도 중요하지만 팔 때도 중요하다. 실거주가 아닌 임대수익을 위한 투자용으로 구입하는 수요자들이 대부분이고 최근 공급물량이 많아서 몇 년 후 팔고 싶을 때 원하는 가격에 팔리지 않을 수 있다. 특히 도시형생활주택의 경우에는 처음 구입한 가격보다 하락할 가능성도 있다.
만약 1억원인 도시형생활주택을 분양 받았고 금융비용 감안해서 5년 후 1억2000만원 정도로 팔고 싶다고 생각할 때 5년 후 과연 5년 된 도시형 생활주택을 1억2000만원에 내가 구입하고 싶을 만 하다는 생각이 든다면 괜찮은 것이지만 반대로 왜 그 돈 주고 그걸 사나 하나 하는 생각이 들면 재고해 보는 것이 좋다.
이런 역지사지는 일반 아파트나 분양권투자에서도 유효하다. 분양가가 3억원인 아파트를 계약금 3000만원에 계약하고 1~2년 후 10% 상승한 3000만원 가량의 프리미엄을 받고 빠져 나오겠다는 생각으로 분양권 투자를 하려는 투자자라면 1년 후 내가 매수자가 됐을 때 3000만원을 주고 그 분양권을 구입하고 싶다는 생각이 들지 않는다면 다른 사람들 생각도 그러할 것이다. 1~2년 후 기대했던 수익은 힘들고 오히려 본전도 못 찾는 경우가 생길 수도 있다. 항상 모든 투자가 그렇듯이 계획과 생각처럼 되지는 않는다.
현재 우리나라 40~50대들의 가장 큰 문제가 은퇴준비가 안돼 있는 것이고 은퇴준비를 해야 하는 것이 가장 중요한 숙제다. 그렇다고 은퇴가 1~2년 후 당장 현실화하는 것도 아니다. 우리나라 베이비부머들이 본격적인 은퇴를 하려면 아직도 5~10년 정도 시간이 남아있기 때문에 너무 불안해하거나 조급해 할 필요는 없다.
수익형부동산은 은퇴준비를 위한 하나의 요소이지 전부가 될 수 없다. 은퇴 후 제 2의 인생을 위한 재취업, 창업을 위한 자기계발과 금융상품, 부동산을 적절히 조합한 안정적인 자산의 포트폴리오가 은퇴준비의 핵심임을 명심해야 한다.
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김인만 굿멤버스 대표
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