[박상언의 부동산재테크]세종시·과학벨트 '대전', 원룸임대 노려볼 만

지방 대도시 원룸 수익률 수도권보다 최고 2배 기대

박상언 유엔알컨설팅 대표

남편퇴직을 앞두고 분당에 거주하는 주부 김민경(45세)씨는 부동산 투자를 고민하다가 올 초 필자를 찾았다.

“대표님, 대전에 있는 원룸인데 수익률이 서울의 2배나 되는데 투자해도 될까요?”

김씨는 노후 대비로 매월 월세를 받을 수 잇는 수익형 부동산이 최고라는 얘기를 주변에서 듣고 주말이면 수도권에 위치한 오피스텔과 상가시장을 열심히 기웃거리고 있다. 하지만 막상 계약을 앞두고 계산기를 두드리면 생각보다 임대수익률(연 4~6%)이 높지 않고 각종 비용(취·등록세, 중개수수료 등)과 대출이자, 공실에 따른 위험요소를 감안하면 오히려 예금이자(연 4~5.5%)를 높게 쳐주는 금융권에 돈을 맡기는 게 나아 보였다.

수익률만 놓고 볼 때는 굳이 수도권만 고집할 필요는 없다. 투자반경을 수도권에서 벗어나 부동산 시장이 비교적 완만하게 상승하고 있는 지방 대도시에 관심을 가질 필요가 있다.

◇세종시·과학벨트 더블호재 '대전'..원룸 노려볼 만
= 김씨는 남편을 설득해서 대전시 소재 대학가 밀집지에 위치한 원룸에 투자했다. 대학생뿐만 아니라 인근의 직장인들이 수요가 꾸준해 공실은 걱정할 필요가 없었다. 은행대출이자를 제외하고도 안정적인 임대수익을 올리고 있다.

김씨가 투자한 원룸은 대학가, 회사밀집지역으로 준공초기부터 임대가 100% 완료됐다. 방 18실의 4개층 구조의 원룸을 구입하는 데 2억1300만원을 투자했다. 부족한 자금은 전세보증금과 은행대출을 이용했다. 실제 원룸 매매가는 5억5000만원으로 보증금 2억3700만원, 융자 1억원을 이용했다. 김씨는 2억1300만원 투자해 은행 대출이자를 제외하더라도 매월 280만원가량을 세수입으로 받고 있는 것이다. 연 수익률로 따지면 연 16%를 상회하는 고수익을 올리고 있다.

지방에 위치해서 김씨는 관리상의 어려움이 있지 않을까 내심 걱정했다. 하지만 전월세도 매월 관리회사가 세입자에게 대신 받아주고 무료료 재임대나 관리수선까지 해준다. 주변부에 대규모 개발도 예정되어 있어 시세차익도 내심 기대하고 있다.

대전에 위치한 수익형 부동산의 일종인 원룸에 투자한 김씨는 안정적으로 연 16% 가량 임대수익을 올리면서 느긋하게 토지가격 상승도 노리고 있다.

대전지역 원룸임대에 투자한 김민경씨 사례 <출처: 유엔알컨설팅>

◇임대수익률 1% 끌어 올리는 절세기법
▲부가가치세 환급 챙길 것
= 통상 수익형 부동산을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우 이를 환급받을 수 있다. 건물분의 10%, 통상 총 분양가의 5~ 7%가량이다.

따라서 일단 수익형부동산을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.

▲소득이 적은 배우자 명의로 계약하는것도 고려해 볼만
= 수익형부동산을 분양받아 임대했을 경우에 임대소득이 종합소득에 해당된다. 따라서 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우라면 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

<박상언 유엔알컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)>

정선은 기자 dmsdlunl@