[1% 부자되기]부동산 투자 '수익형 부동산'으로 눈돌려보자

[아시아경제 조민서 기자]직장인 김정훈(58세)씨는 요즘 고민이 많다. 대기업에 입사한지 올해로 30년째지만 내년부터는 본격적으로 은퇴를 준비해야 되기 때문이다. 몇 년 째 고시공부 중인 큰아들 뒷받침도 해줘야 하고, 아직 대학생인 막내 학비도 부담해야 한다. 회사에서 나오는 퇴직금으로 당장의 생활비는 해결할 수 있지만, 괜히 이러다 퇴직금마저 어영부영 바닥이 날까 걱정이다.

꼬박꼬박 나오는 월급처럼 고정수익을 보장 받을 수 있는 방법은 없을까? 그래서 김씨가 생각한 것이 부동산 임대사업이었다. 평소 큰아들이 지내고 있는 고시원에다 매 40만원씩 월세를 내고 있다 보니, 임대수익에 대한 관심도 높아진 차였다. 그때부터 김씨는 대학가 주변이나 지하철 주변의 인근 공인중개소를 찾아다니며 마땅한 투자처 물색에 나섰지만 여전히 고민 중이다. 요즘 없어서 못 판다는 소형 오피스텔이냐, 아님 새로운 수익상품으로 떠오른 도시형생활주택이냐.

◆ '인기상승' 오피스텔

오피스텔은 한참 전성기다. 집값은 나날이 떨어지고 은행 정기예금 금리도 바닥권이다. 이에 너나할것없이 안정적인 수익처를 찾아 움직이다보니 오피스텔 시장이 반사이익을 누리게 된 것이다. 투자자들이 몰리면서 분양 오피스텔 경쟁률이 치솟아 무허가 이동식 중개업자인 떴다방까지 등장할 정도다.

만약 김씨가 오피스텔에 투자한다면 어느 정도의 수익률을 올릴 수 있을까? 가령 최근 49대 1의 경쟁률로 화제를 모은 대우건설의 잠실푸르지오월드마크의 예를 들어보자. 85㎡(26평·전용면적 13평)를 3억4035만원에 분양받는다면 중도금 대출이자 등을 고려해 연 6%의 임대수익률을 거둘 것이란 계산이 나온다.

이는 인근의 오피스텔 85㎡이 현재 보증금 2000만원에 월 130만원의 임대료를 받고 있는 점과 입주시점(2013년 6월)인 3년 후의 물가상승률 등을 감안하면 보증금 2000만원에 월 150만원의 임대료를 받을 수 있다는 전제에서 나온 것이다.

이처럼 오피스텔 투자는 안정적이고 확실한 수익을 낼 수 있어 투자자들의 주목을 받고 있다. 특히 아파트에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제에서도 자유로워 자금 마련이 수월한 것도 인기요인이다. 분양가 전매제한도 없어 계약 후 바로 팔 수도 있다.

그렇다고 무조건적인 투자는 금물이다. 아파트처럼 향후 시세차익을 염두해두기 보다는 주변 임대 수요와 이에 따른 수익률을 꼼꼼히 계산해서 접근하는 자세가 필요하다. 또 이왕이면 1인 수요가 많은 대학가 주변이나 도심 등 업무시설이 밀집한 곳이 바람직하다.

◆ '떠오르는 모델' 도시형 생활주택

도시형 생활주택도 김씨의 검토대상이다. 비교적 오피스텔보다는 초기 투자금이 저렴한데다 정부에서도 1~2인 가구의 주거안정을 위해 정책적인 지원을 해주고 있다는 소식에 관심이 생기게 된 것이다. 게다가 도시형생활주택 사업이 초기단계인 만큼 다른 투자자보다 먼저 사업을 진행해 시장을 선점하는 효과도 기대되는 부분이다.

새로운 수익형 부동산의 모델로 떠오른 도시형생활주택은 최근에서야 서울시 1호 도시형생활주택이 탄생했을 만큼 사업 초기단계다. 도시형생활주택 '제1호'로 화제를 모은 한원건설의 '아데나534'의 수익률은 얼마나 될까.

아데나 534의 총 분양가는 1억4900만원. 주택담보인정비율(LTV) 60%를 적용받으면 7000만원을 대출받을 수 있다. 이 대출금과 나머지 투자금 6900만원을 합쳐 1가구를 분양받는다고 가정하자.

주변 시세를 고려해 보증금 1000만원에 월세 70만원을 고정수익으로 잡으면 1년 임대수익은 840만원이 된다. 여기다 연 4.7%(시행사가 은행 측과 협의한 집단대출 이자율)에 해당하는 이자비용 329만원(월 27만4167원)을 제하면 순익은 511만원이 된다. 즉 연간 수익률이 7.41%인 셈.

전문가들은 수익형 부동산에 대한 투자는 일반 주택과는 다른 관점에서 진행돼야 한다고 조언하고 있다. 오피스텔과 도시형생활주택은 일반 주택처럼 시세변동폭이 낮아 단기간 시세차익을 통한 고수익을 기대하다가는 오히려 낭패를 보기 쉽다는 것이다.

김학권 세중코리아 대표는 "수익형 부동산은 시세차익보다는 임대수익에 초점을 맞추고 입지별 수요 분석을 꼼꼼히 끝낸 뒤 투자해야 한다"며 "아파트 보다는 환금성이 떨어지는 만큼 투자금액은 3억원을 넘지 않는 것이 좋다"고 조언했다.

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조민서 기자 summer@