PF만기..건설사 유동성 리스크 언제까지 갈까?

증권사 애널리스트 "내년 상반기까지는 상환일 이어져..입주율이 관건"

[아시아경제 오진희 기자]올 2분기 들어 입주물량이 쏟아짐에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기일이 다가오면서 건설사들의 유동성에 빨간불이 켜졌다.

최근 미분양 물량이 줄어들긴 했지만 PF만기 상환은 내년까지 이어질 전망이다.

10일 조윤호 대신증권 애널리스트는 보고서를 통해 "올 입주 물량(29만9788가구)의 총 사업비 규모는 86조원으로 추정되며, 여기서 땅값이 차지하는 비중이 40%선임을 감안할때, 올 입주 아파트 사업의 PF규모는 34조원 내외일것"이라면서 "PF 만기일이 대체로 준공후 6개월 시점임으로 상환일은 내년 상반기까지 이어질 것"이라고 밝혔다.

입주시기가 돼 잔금이 완납되면 건설사 입장에서는 현금이 들어오게 되고, 대출금을 갚아 유동성 리스크를 줄일수 있지만, 건설업계는 2007년 하반기부터 2008년 상반기까지 분양된 지방 고분양가의 악성 주택의 준공후 미분양 해소가 더딘 상황이다.

지난 9일 국토해양부가 밝힌 전국 미분양주택수는 전월 대비 3.0% 감소한 11만2910가구를 기록했다. 반면 준공후 미분양주택은 3월말 현재 5만788로 전월대비 748가구(1.5%)가 증가했다.

조 애널리스트는 신규분양 시장의 위축, 보금자리 주택으로 인한 분양 지연과 미분양 아파트에 대한 판촉 활동 증가가 미분양주택 감소의 원인이라고 분석했다. 반면 2010년 준공되는 아파트가 많아짐에 따라 준공후 미분양 주택의 증가는 필연적이라고 전했다.

송홍익 대우증권 애널리스트 역시 이날 '건설산업'을 분석하는 보고서를 통해 "중소 건설사의 유동성 리스크는 오는 7~9월까지 확대될 것"이라며 "월별 아파트 입주 예정 물량을 살펴보면 올 5~10월까지(15만8000가구) 아파트 준공 시점이 집중돼 있고 PF만기도래 금액은 올해 4~9월까지 12조4000만원으로 정점을 형성할 것"이라고 밝혔다.

이는 부동산 시장 침체로 미분양 아파트가 매각되지 않아 현금 유입은 제한적인데 공사비와 PF상환 등 현금 지출이 증가하기 때문이다. 그는 10월 이후 리스크가 하락세로 전환될 것으로 예측했다. 단 시기별로 상대적인 리스크 감소일 뿐 PF만기도래와 미입주 문제는 내년말까지 지속될 것으로 그는 내다봤다.

변성진 미래에셋 건설부문 애널리스트는 건설업계에서의 부동산 경기부양 요구에 대해 "최근 글로벌 금융위기 조짐이 보이고 있고 은행권은 더욱 만기연장을 해주지 않을 것"이라면서 "정부 역시 LTV나 DTI등 금융규제완화, 또는 분양가 상한제 폐지 등의 여력이 있을지 의문이다. 전세가율이 40%대로 낮은 수준이라는 것은 전셋값도 비싼 지금 상황에서 매맷값에 기대 가치가 너무 크게 반영돼 있다는 뜻이다. 저금리기반에 상한가를 풀면 인플레이션을 부추기는 행위인데 그런식으로 자충수를 두지는 않을 것"이라고 판단했다.

변 애널리스트는 "올 입주물량 뿐 아니라, 인천의 송도, 영종, 청라 등에서 분양했던 물량과 관련해 건설사들이 제2금융권에서 받은 PF대출만기도 내년하반기면 곧 다가올 것"이라며 "입주가 잘 진행된다면 문제가 해결될 수 있겠지만, 시장상황을 좀더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

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오진희 기자 valere@