[2010 주택시장 전망②] 재건축·분양 시장

이영진 닥터아파트 리서치 연구소장

재건축에 대한 추가 규제완화가 주된 관심사다. 3·4분기 이후 다소 꺾였던 재건축 시장이 4·4분기 후반기부터 단지별로 상승세를 타고 있으나 이는 특정 단지의 재건축 추진 움직임이 활발해지면서 나타나는 국지적 현상으로 전반적인 재건축시장 상승세를 견인하기에는 역부족이다.

물론 단지별 재건축 움직임이 가시화되고 그 단지가 갈수록 많아지는 경우 재건축시장 전반적으로 영향을 미칠 수 있겠지만 재건축시장은 무엇보다 지엽적 요인보다는 용적률 상향, 재건축초과이익환수 개선 등 정책적 요인에 기한 영향이 더 크게 나타난다는 점에서 재건축시장의 전반적인 상승세를 낙관할 수 없는 입장이다.

다만 강남권 공급량을 증대시키고 주택시장을 안정시키기 위한 방편으로 재건축시장을 활성화시키는 것 이상의 대안이 없기 때문에 결국 재건축이나 리모델링에 대한 추가 규제 완화가 불가피할 것으로 보이는 바 이로 인한 기대심리에 따른 추가 상승여력은 여전히 남아있다고 할 것이다.

특히 실물경기 회복에 기한 투자심리 회복, 유동성 투자자금(보상자금) 및 분양시장으로 쏠렸던 투자수요의 재건축시장 유입 가능성이 많아 재건축시장은 여전히 내년에도 핫이슈가 될 것으로 보인다.

분양시장에서는 신규 분양주택에 대한 양도세 감면 시한(2.11) 및 미분양주택에 대한 취·등록세 감면 시한(6.30)이 주요 변수다.

이들 세제감면 시한이 만료된 이후까지 분양시장이 지금처럼 호조를 보일 수는 없을 것으로 보인다. 부동산시장 침체에도 불구하고 그나마 분양시장이 선전할 수 있었던 것은 이러한 세제지원 정책 영향으로 실수요보다는 투자수요가 뒷받침됐던 이유가 컸다.

실수요자 구성비가 높은 1~2순위에서 미달됐던 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 청약이 마감되는 사례들이 많아졌다는 것이 이를 증명하고 있다. 세제감면 시한 이후 분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 투자수요는 가격 및 입지경쟁력이 뛰어난 지역으로 몰리는 등의 이른바 지역별 또는 단지별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이 자명하다.

부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 비록 내년도 분양계획 물량이 올해보다 14만가구 이상 많아질 것으로 조사됐지만 내년 2.11세제감면 시한 종료 후 주택사업자들이 시장분위기를 관망하면서 분양일정을 조절할 가능성이 있다. 특히 보금자리주택 등 공공택지를 제외한 민간택지 분양물량이 수위 조절에 들어가면서 계획물량은 많으나 실공급량은 올해보다 더 적은 결과를 초래할 수도 있다.

오진희 기자 valere@asiae.co.kr