일반인이 토지경매에 관심을 갖고 물건을 검색하다 보면 토지에 대한 가치평가와 권리분석이 어렵다는 것을 알게 된다. 또 대법원에 공개된 서류만을 보고 분석해 보지만 서류에 나타나지 않은 함정과 개발행위제한 사항 등이 너무 많아 전문지식이 부족한 초보자들이 토지에 투자하기란 그리 쉬운 일이 아니다.
먼저 이 물건의 감정가는 터무니 없이 낮았다. 이 물건의 길 건너편 도로에 접한 토지(대지)는 평당 150만원에 거래가 돼 건축 중인 반면, 이 물건은 공시지가 3.3㎡당 4만2900원보다 저렴한 2만6000원에 경매에 나온 것.
또한 도로에 접하지 않은 맹지임에도 감정평가서에는 "소로 8m 접함"이라고 잘못 적혀 있었다. 현장에 내려가 실사를 한 결과 이 물건은 맹지라는 사실을 확인할 수 있었다. 왜 잘못된 내용이 서술되어 있을까? 그것은 평가사가 직접 현장을 방문하지 않고 용역에서 올려주는 자료만을 보고 책상머리에 앉아 평가하는 탁상감정이 이루어졌기 때문이다. 이것을 신뢰한 경매 참여자들은 위험을 감수하지 않을 수 없는 처지에 놓이게 된다.
여기에 분묘가 있는 것처럼 서술돼 있었다. 있으나 현장에 가 보면 누구나 분묘가 없음을 한눈에 알 수 있다.
결과적 살펴보면 분묘가 없고 8m 도로에 접한 토지면서 57배나 저렴하게 나온 경매물건이 경매에 나온 셈이다.
필자도 맹지이고 보전관리지역이라는 단점은 있지만 인근지역의 토지가격을 비교해 볼 때 30~40만원 정도면 거래가 가능할 것이라 판단돼 대박에 꿈을 안고 입찰에 참여 했다. 하지만 2381만원을 써낸 최씨가 낙찰을 받게 됐다.
<조강호 지지옥션 팀장>
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황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr
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