올 1분기 부산 서면 상가 투자수익률 '최고'

1분기 상가 투자 수익률 ↓ 공실률↑

올해 1분기 7대 도시 중 부산 서면지역 오피스 빌딩 투자 수익률이 가장 높았던 것으로 나타났다.

반면 서울은 소득수익률은 높았으나 자본수익률이 낮아 투자 수익률은 가장 낮은 수준인 것으로 조사됐다.

국토해양부는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1000동의 올 1/4분기 투자수익률, 공실률 등을 조사·발표했다.

◇부산 서면 투자수익률 '최고'= 오피스빌딩과 매장용빌딩의 3개월 투자수익률은 각각 -0.40%, 0.18%로 나타났다.

오피스빌딩의 경우 서울(0.65%), 대전(0.91%), 광주(0.51%) 지역의 투자수익률이 하락한 것으로 나타났다.

반면 부산(0.94%), 대구(0.49%), 울산(0.56) 등은 타 지역에 비해 높은 투자수익률을 보였다.

특히 부산은 서면지역의 자산가치 상승으로 7대 도시 중 가장 높은 수준인 0.94%를 기록했다.

매장용빌딩은 서울(0.12%), 인천(0.06%)은 수익률이 하락했으나 대전(0.72%), 울산(0.98%)은 일부지역의 자산가치 상승으로 상대적으로 높은 투자수익률을 기록했다.

오피스빌딩의 투자수익률은 지난해 연간 투자수익률(13.74%)보다 낮은 것으로 집계됐다. 매장용도 지난해 수익률(10.91%)보다 하락한 것으로 나타났다. 이에 국토부는 경기침체에 따른 임차수요의 감소와 전반적인 투자수요 부진에 기인한 것으로 분석했다.

투자수익률은 3개월간 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출한 수치다.

소득수익률은 3개월간의 임대수익률을 의미하며 부동산가격 대비 3개월간의 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율로 산출한다.

자본수익률은 3개월간의 부동산가격 증감률을 의미한다. 감정평가사가 평가한 부동산의 기초가격(’09.1.1)과 기말가격(’09.3.31)의 차이를 기초가격으로 나눠 계산한 수치다.

◇서울, 울산 공실률 '상승'= 또한 전국 상업용 빌딩 공실률은 상승한 것으로 조사됐다.

오피스빌딩의 올해 3월 31일 기준 공실률은 평균 6.6%로 올해 1월 1일 기준 6.5%P 대비 0.1%P 상승한 것으로 나타났다.

서울(4.9%), 울산(20.8%)이 ’09년 1월 1일 기준 대비 각각 0.5%P, 0.7%P 상승한 반면 광주(13.6%), 대전(12.5%)은 ’09년 1월 1일 기준 대비 각각 1.8%P, 3.2%P 하락했다.

매장용빌딩의 ’09년 3월 31일 기준 공실률은 평균 11.4%로 올해 1월 1일 기준 10.4% 대비 1.0%P 올랐다.

부산(15.1%, 0.1%P하락)을 제외한 모든 지역에서 공실률이 상승했으며 특히 서울(7.7%, 1.2%P), 인천(15.6%, 1.9%P), 광주(17.3%, 1.5%P), 대전(14.2%, 1.3%P)의 상승폭이 두드러졌다.

◇서울 임대료 '상승'= 여기에 임대료는 소폭 상승한 것으로 조사됐다.

국토부는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환해 임대료를 책정했다. 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용해 월 임대료로 전환해 계산했다.

이에 따른 오피스빌딩의 지난달 31일 기준 임대료는 평균 1만5100원/㎡으로 1월 1일 기준 1만5000원/㎡ 대비 100원/㎡ 상승했다.

도시별 임대료는 전반적으로 보합세를 유지했으나 서울(1만8700원/㎡), 광주(4900원/㎡)가 전분기 대비 100원/㎡ 상승했다. 반면 인천(7600원/㎡)은 전분기 대비 100원/㎡ 하락했다.

매장용빌딩의 올해 3월 31일 기준 임대료는 평균 4만0200원/㎡으로 1월 1일 기준 4만0300원/㎡ 대비 100원/㎡ 하락했다.

지역별로는 서울이 평균 5만4800원/㎡으로 보합세를 유지했으나 대구는 2만5800원/㎡을 기록 600원/㎡ 하락한 것으로 조사됐다. 나머지 지역에서는 소폭 상승세를 기록했다.

국토부는 오피스빌딩의 투자수익률은 기업의 구조조정용 빌딩매물 증가, 공실증가에 따른 빌딩수익성 악화 등으로 당분간은 약세가 지속될 것으로 예상했다.

매장용빌딩 역시 경기침체에 따른 상가 임차수요의 둔화가 지속돼 투자수익률이 약세를 기록할 것으로 전망했다.

한편 국토부는 투자가들의 합리적 의사결정을 지원하기 위해 감정평가사 223명을 동원, 지역조사 및 임대인·임차인 면담 등을 거쳐 분기별로 상업용 빌딩에 대한 투자수익률, 공실률, 임대료 등을 조사해 발표하고 있다.

자세한 사항은 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)을 참고하면 된다.




황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr