美 주거비 상승률 6%…Fed 금리인하 변수는 임대료

WSJ "주거비 강세 지속 시 금리인하 지연"

미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인하 시점이 주택 임대료 상승률에 달렸다는 분석이 나온다. 주거비 상승률이 예상보다 빠르게 둔화하지 않으면서 인플레이션이 3% 안팎에서 고착화될 수 있다는 우려가 제기된다.

12일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 소비자물가지수(CPI)의 3분의 1, 개인소비지출(PCE) 물가지수의 6분의 1을 차지하는 주거비 상승이 최근 인플레이션을 계속 자극하고 있다고 보도했다.

미국 정부는 주택 가격이 아닌 임대료를 근거로 물가 상승률을 계산한다. 문제는 임대료 상승률이 계속 높은 수준을 유지하고 있다는 점이다. 민간 부문 전문가들은 지난 2022년 후반부터 임대료 상승세 둔화를 예상했으나, 임대료가 여전히 높은 상승세를 이어가면서 인플레이션 역시 Fed 목표치인 2%로 빠르게 둔화되지 않고 있다.

Fed가 가장 눈여겨 보는 인플레이션 지표인 근원 PCE 물가지수를 보면 임대료 상승이 눈에 띈다. 근원 PCE 물가는 크게 상품 물가, 주거비, 비주거 서비스 물가로 구성된다. 지난 3월 근원 PCE 물가는 전년 대비 2.8% 뛰었는데 주거비가 1년 전보다 5.79% 상승했다. 비주거 서비스 물가는 3.49% 올랐고, 상품 물가는 0.56% 내렸다. 주거비 상승폭이 가장 컸다.

근원 PCE 물가는 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이전 10년 간 평균 2% 미만이었는데 당시 부문별 물가 상승률을 보면 상품 물가가 -1%, 주거비가 2.5~3.5%, 비거주 서비스 물가가 2%대였다. 결국 인플레이션이 Fed 목표치인 2%로 돌아가려면 주거비 상승률이 현재 5.79%에서 3.5%, 비거주 서비스 물가 상승률이 3% 미만으로 떨어져야 한다는 의미다.

앞서 Fed 당국자가 주거비 상승률을 인플레이션 둔화 요인으로 지목한 것도 이 같은 배경에서다. 지난달 오스턴 굴스비 시카고 연방준비은행(연은) 총재는 최근 인플레이션 하락의 최대 걸림돌로 주택 서비스 부문을 지적했다. 그는 신규 임대료가 빠르게 둔화될 것으로 예상했는데 현재 상황은 그렇지 않다며, 인플레이션이 2%로 낮아지려면 신규 임대료 하락이 필요하다고 밝혔다.

문제는 고금리 장기화로 인한 차입 비용 상승으로 주택 구입 대신 임대 계약을 연장하는 임차인이 늘어나고 있다는 점이다. 임대 수요 증가로 임대료 상승률 둔화세가 나타나기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 관측이 제기된다.

아파트 5만8000채를 소유한 휴스턴 소재 부동산 기업인 캠던 프로퍼티 트러스트에 따르면 주택을 구매해 이사하는 임차인 비율은 올해 9%로 지난 30년 동안 최저 수준을 기록한 것으로 나타났다. 이 회사에 따르면 주택을 매수 이사하는 임차인 비율은 통상 15~18% 정도였다.

릭 캠포 캔던 프로퍼티 트러스트 최고경영자(CEO)는 "대부분은 선벨트(미국 남부지역)의 임대료 성장률이 크게 하락했을 것으로 예상하지만 예상보다 훨씬 많은 수요가 있다"고 말했다.

WSJ는 "전문가들은 1년 반 이상 주거비 상승률 둔화를 기다렸으나 이런 상황은 아직 오지 않았고 더욱 지연될 수 있다"며 "현재 주택 시장 상황에선 주거비 상승률이 둔화되지 않을 수 있고, 이렇게 되면 금리 인하 주장은 크게 약화될 것"이라고 내다봤다.

뉴욕=권해영 특파원 roguehy@asiae.co.kr