서울 전세 매물 쌓이고 수요도 주춤…'변곡점' 올까

서울 25개 자치구 모두 전세매물 증가
반면 수요는 주춤…수급지수 올해 최저
"매물은 나오는데 비싼 값에 수요 적어"
다만 집주인 부르는 가격은 여전히 높아
임대차3법에 전셋값 안낮추고 버티기

주택 매매 거래가 급격히 위축된 가운데 서울 아파트 전세 시장에서도 변화가 감지되고 있다. 가을 이사철이 마무리되면서 전월세 거래량은 감소세를 보이고, 매물은 증가 추세다. '임대차3법' 도입 이후 급등한 신규 전·월세 가격에 대한 부담감과 대출규제 혼선 등의 영향으로 전세 수요가 줄어들고 있다는 분석도 나온다. 조만간 겨울철 비수기도 시작되는 만큼 전세시장에도 '변곡점'이 올 수 있다는 전망이 제기된다.

20일 일선 중개업계에 따르면 최근 서울시내 주요 지역에서는 아파트 단지마다 전세 물량이 증가하고 있다. 정부가 가계 부채 관리를 위해 대출을 묶으면서 수요가 줄고 누적 매물이 늘었기 때문으로 해석된다. 지난 7월 당정이 재건축 조합원에 대한 2년 실거주 요건을 철회하면서 재건축 단지에서 전세 매물이 계속 늘고 있는 것도 원인으로 꼽힌다.

서울 전세 물량 꾸준히 증가 추세

부동산 정보 플랫폼 '아파트실거래가'의 통계를 살펴보면 이날 기준 서울의 아파트 전세 매물은 총 2만6819개로 지난 8월 이후 꾸준히 증가세를 나타내고 있다. 최근 한달 사이에는 서울 25개 자치구 모두 전세 매물이 늘었다. 서대문구(52.0%)와 성북구(49.1%), 마포구(47.5%)가 매물이 가장 많이 증가했고, 중저가 단지가 많은 구로구(37.5%), 강북구(34.8%), 강서구(33.2%)도 증가세가 컸다.

구로구 구로동 A공인중개사사무소(공인) 관계자는 "전세 매물은 계속 나오고 있는데 수요자가 많이 없다"며 "집주인들이 원래 4억원이었던 전세를 5억원에 내놓으면서 수요자들이 가격 부담을 많이 느끼고 있는 것 같다"고 전했다. 인근 B공인 관계자도 "전세 매물은 있는데 안 나가서 난리"라며 "전세는 원래 11~12월이 비수기이기 때문에 당분간 비슷한 상황일 것 같다"고 말했다.

실제 전세 수요를 가늠할 수 있는 한국부동산원의 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 102.9로 올해 최저치를 기록했다. 지난해 같은 기간(124.5)과 비교해봐도 전세수요가 확 줄었다. 수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮으면 수요보다 공급이 많다는 의미다. 아직은 수요가 더 많은 상황이지만 지난해 말부터 이어져온 수급불균형은 다소 해소됐다는 분석이다.

전세 거래도 감소세다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 전세 거래량은 8월 1만5486건, 9월 9717건, 10월 5226건(이날 기준)으로 집계됐다. 10월의 경우 중순이 훌쩍 지났지만 지난해 10월(1만6686건)의 3분의 1 수준에 불과하다.

가격 하락은 아직…높은 호가 유지

통상 임대차 매물 증가와 거래량 감소는 시세 하락의 징조로 해석된다. 하지만 아직 전셋값은 오름세를 이어가고 있는 모습이다. 전셋값과 연동되는 매맷값의 상승 기대감이 여전히 크고, 임대차3법 영향으로 한번 세입자를 받으면 갱신시 상승폭이 5%로 제한되다보니 집주인들도 높은 호가를 유지하고 있다는 분석이다.

금천구 가산동 C공인 관계자는 "4억원짜리 전세의 경우 2년 뒤 세입자는 2000만원만 올려주면 되기 때문에 집주인들이 처음부터 높은 전셋값을 받길 원한다"며 "그러다보니 수요자가 적어도 가격이 높게 형성되고, 거래도 끊겼다"고 설명했다. 다른 공인 관계자는 "전세를 맞춰주는 조건으로 집을 사는 갭투자 문의가 지속적으로 들어오는데 요즘은 전세 거래도 많이 안되고 있기 때문에 우리가 잔금때까지 전세를 맞춰준다고 장담하기 힘들어진 측면이 있다"고 말했다.

서울 전셋값 상승폭은 최근 한달 사이 0.17%→0.15%→0.14%→0.13%로 줄고 있지만 업계에선 아직 하락 전환까지 내다보긴 힘들다는 분석이 많다. 아파트 신규 공급물량이 내년까지 줄어들 전망이고, 사전청약 확대에 따른 전세수요도 계속 늘어날 가능성이 크기 때문이다. 특히 내년 하반기에는 계약갱신청구권을 한차례 행사한 세입자들의 2년 만기가 돌아와 전셋값이 또한번 요동칠 수 있다는 우려도 나온다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr